재건축․재개발․조합주택에 대한 양도소득세 계산

2003. 3.

국  세  청

Ⅰ. 기준시가에 의한 재건축․재개발주택에

대한 양도소득세 계산

1. 배  경

최근 서울 및 수도권을 중심으로 택지난․주택난을 해결하기 위하여 재건축․재개발 논의가 활발하게 진행되고 있고, 서울특별시의 경우 재건축․재개발된 아파트의 비중이 크게 늘어나고 있는 실정이므로 앞으로 이에 대한 양도소득세 비중이 점차 늘어날 것으로 예상되고 있다.

재건축․재개발은 양도소득세 세액계산 측면에서 여러 가지의 복잡한 문제를 발생시키고 있는데, 그 이유는 재건축․재개발사업이 복잡한 절차에 따라 이루어지고, 다양한 유형과 사례, 구 부동산(대지, 전, 임야, 주택, 상가, …), 국․시유지 추가 취득, 청산금의 추가납부 등으로 취득시기가 다수 존재, 관련법상 입체환지 개념 등으로 인하여 기준시가에 의한 취득가액 산정, 장기보유특별공제, 세율 적용 등에 있어서 매우 어렵게 되어 있다.

이미 재건축․재개발된 아파트를 완공된 이후에 취득하여 양도하는 때에는 동일한 물건을 취득하여 양도하는 것이므로 그 기준시가 세액계산방법이 단순하나, 재건축․재개발 전에 취득하여 준공된 이후에 양도하거나 사업시행 중에 입주권을 승계받아 완공된 이후에 양도하는 때에는 종전의 부동산과 양도하는 부동산이 전혀 다른 형태로 변환되어 양도되기 때문에 양도소득세 계산이 매우 복잡한 과정을 거쳐 산정되고 있다.

재건축․재개발아파트의 양도차익을 기준시가로 계산시 양도당시 고시된 기준시가에서 취득당시 고시된 기준시가를 차감하여 계산하면서, 종전에는 취득당시 고시된 기준시가가 없는 경우에는 소득세법 시행령 제164조 제6항의 규정에 의해 최초고시된 공동주택기준시가를 기준으로 취득당시로 환산하여 취득가액을 계산하여 왔다.

그러나 이 규정을 적용하여 취득가액을 계산하는 때에는 일반적으로 취득시기가 다수 존재하는 재건축․재개발주택의 특성으로 인하여 세액계산방법이 매우 복잡하고, 실무상 다양한 유형과 사례를 모두 포괄하는 것에 한계가 있으며, 같은 규정에 대한 각 기관간의 해석차이도 발생하여 여러 가지로 어려움이 많다.

이에 따라 2002. 12. 30 소득세법 시행령 제166조 제5항의 규정을 신설하여 재건축․재개발 주택 등에 대한 기준시가 양도차익 계산방법을 구체적으로 규정함으로써 2003.1.1 이후 양도하는 분부터는 개정규정에 따라 양도차익을 계산하도록 명확히 하였다.

개정규정에 따르면 양도차익을 종전부동산 취득시부터 재건축․재개발 후 양도시까지 양도차익을〔① 종전부동산 → ② 대지권 → ③ 신축아파트〕로 각각 구분계산한 뒤 각 양도차익을 모두 합산하여 과세하도록 규정하고 있다.

그러나 개정규정만으로는 양도소득세의 세액계산에 어려움이 있어 아래와 같이 구체적인 양도소득세 계산요령 및 사례를 마련하여 시행하고 있다.

2. 관련규정

가. 소득세법 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액 등에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액 등에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

나. 소득세법 시행령 제166조 제5항【양도차익의 산정 등】

⑤ 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획 또는 사업계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액 (청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다. (2002. 12. 30 신설)

1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 또는 사업계획승인일(이하 이 항에서 “관리처분계획인가일등”이라 한다) 전일까지의 양도차익：관리처분계획인가일 등 전일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 (“법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 것”을 말한다. 이하 이 항에서 같다) - 기존건물과 그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 - 기존건물과 그 부수토지의 필요경비(영 제163조제6항의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) (2002. 12. 30 신설)

2. 관리처분계획인가일등부터 신축건물의 준공일(영 제162조제1항제4호의 규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익：신축건물의 준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 - 관리처분계획인가일등 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 (2002. 12. 30 신설)

3. 신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익：신축건물의 양도일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 - 신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 (신축주택의 양도일 현재 법 제99조 제1항제1호 다목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 영 제164조 제6항의 규정을 준용하여 계산한 기준시가) - 신축건물과 그 부수토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비 (2002. 12. 30 신설)

다. 소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도소득

2. <이하 생략>

라. 소득세법 제96조【양도가액】

① 법 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의한다. <이하 생략>

마. 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 법 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 법 제96조제1항 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. <이하 생략>

바. 소득세법 제99조【기준시가의 산정】

① 법 제96조제1항 본문, 법 제97조제1항제1호 가목 본문, 법 제100조 및 법 제114조제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.

1. 토지 또는 건물

가. 토지：개별공시지가

나. 건물：국세청장이 산정․고시하는 가액

다. 공동주택(그 부수토지 포함)：국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정․고시하는 가액

사. 소득세법 시행령 제164조【토지․건물의 기준시가 산정】

③ 법 제99조제1항제1호 가목의 규정(즉, 토지의 기준시가)을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

⑤ 법 제99조제1항제1호 나목의 규정(즉, 일반건물의 기준시가)에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다.

국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 × 당해 건물의 취득연도․신축연도․구조․내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율

⑥ 법 제99조제1항제1호 다목의 규정(즉, 공동주택기준시가)에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목(즉, 일반건물기준시가)의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가	×	취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액
		당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액이 동일한 경우에는 제7항의 규정을 준용한다)

⑦ 보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 법 제99조제1항제1호의 규정(즉, 토지․건물․공동주택기준시가)에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다.

☞ 소득세법 시행규칙 제80조【토지․건물의 기준시가 산정】

① 영 제164조제7항에서 “재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액”이라 함은 다음 각호의 가액을 말한다.

1. 취득일이 속하는 연도의 다음연도 말일 이전에 양도하는 경우에는 다음 각목의 구분에 따른 산식에 의하여 계산한 가액. <단서 생략>

가. 양도일까지 새로운 기준시가가 고시되지 아니한 경우：양도당시의 기준시가 = 취득당시의 기준시가 ＋ (취득당시의 기준시가 － 전기의 기준시가) × [양도자산의 보유기간의 월수/기준시가 조정월수(100분의 100을 한도로 한다)]

아. 소득세법 제95조【장기보유특별공제액】

② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 법 제94조제1항제1호에 규정하는 자산(법 제104조제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.

1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것：양도차익의 100분의 10

2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것

양도차익의 100분의 15 [1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택으로 기준면적 미만 고가주택은 100분의 25]

3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것

양도차익의 100분의 30[1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택으로 기준면적 미만 고가주택은 100분의 50]

자. 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 □양도소득산출세액□이라 한다)을 그 세액으로 한다.

1. 법 제94조제1항제1호(부동산)․제2호(부동산에 관한 권리) 및 제4호(기타자산)의 규정에 의한 자산 중 다음 제2호 및 제3호에 규정된 것을 제외한 자산 법 제55조제1항의 규정에 의한 세율 (즉, 9%～36%누진세율)

2. 법 제94조제1항제1호(부동산) 및 제2호(부동산에 관한 권리)에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것：양도소득과세표준의 100분의 36

3. 미등기양도자산：양도소득과세표준의 100분의 60

3. 위 산식 적용범위

가. 법령규정

개정산식은 ① 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 ② 관리처분계획 또는 사업계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 ③ 2003년 1월 1일 이후에 양도하는 경우로서 ④ 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에만 적용한다.

☞ 재건축․재개발된 상가 등도 위 산식의 적용이 가능

나. 위 산식이 적용되는 경우

개정산식이 적용되는 경우는 구체적으로 다음과 같다.

① 기존부동산을 소유한 자가 기존부동산을 출자하고 사업계획승인 등에 따라 완공된 아파트 등을 취득하여 양도하는 경우

☞ 준공후 1년 이내 양도하더라도 개정산식에 따른 기준시가 계산 가능

② 재건축․재개발사업 시행 중에 입주권을 취득하여 완공후 준공일부터 1년을 초과하여 양도하는 경우

☞ 준공후 1년 이내 양도시는 개정산식을 적용되지 않고 실거래가액 과세대상임

다. 위 산식이 적용되지 않는 경우

다음의 경우에는 개정산식의 규정이 적용되지 않다.

① 주택건설촉진법에 의한 직장․지역조합원이 취득하여 양도하는 아파트 등  ⇒ 국세청 재일 46014-103 (’97. 1. 21) 예규를 적용하여 계산한다.

② 기존부동산을 소유한 자가 기존부동산을 출자하고 사업계획승인 등에 따라 해당 조합으로부터 취득한 입주권을 양도하는 경우 ⇒ 현행 소득세법시행령 제166조제1항 내지 제3항을 적용하여 계산한다.

③ 사업계획승인 등에 따라 취득한 입주권을 승계․취득하여 재건축 주택 등을 완공한 이후에 양도하는 경우로서 완공일로부터 1년 이내 양도하는 경우  ⇒ 현행 소득세법 제96조제1항제4호의 규정을 적용하여 취득 후 1년 이내 양도하는 자산으로 보아 실지거래가액으로 계산한다.

☞ 이유：현행 소득세법시행령 제162조제2항의 규정에서 미완성․미확정 자산의 그 취득시기는 준공일로 보고 있고, 일반분양 아파트와의 과세형평의 고려할 때 입주권을 취득하여 완공된 아파트는 그 전체가 준공일에 취득한 것으로 간주하는 것이 합리적이므로 준공일로부터 1년 이내 양도시에는 실거래가액 과세대상임

④ 사업계획승인 등에 따라 취득한 입주권을 승계․취득하여 재건축 주택 등을 완공하기 이전에 양도하는 경우  ⇒  현행 소득세법 제96조제1항제2호의 규정에 따라 실지거래가액으로 계산한다.

⑤ 양도일 현재 3주택이상 소유한 1세대가 완공된 재건축주택등을 양도하는 경우  ⇒ 현행 소득세법 제96조제1항제7호 및 동법시행령 제162조의2 제5항의 규정에 따라 실지거래가액으로 계산한다.

⑥ 양도일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 갖추고 있거나 일시 2주택 비과세특례 규정 등에 적용되는 재건축주택 등 ⇒ 소득세법 제89조 및 동법시행령 제154조․제155조의 규정에 따라 비과세 처리한다.

⑦ 양도일 현재 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 고가주택이거나 재정경제부장관이 고시한 투기지역 내 소재한 부동산에 해당하는 경우 등 ⇒ 소득세법 제96조제1항의 규정에 따라 실지거래가액으로 계산한다.

4. 재건축․재개발 주택 등에 대한 양도소득세 산정개요

가. 종전부동산 소유자가 재건축․재개발조합에 종전부동산 등을 출자 (청산금 포함)하고 취득하는 재건축․재개발주택 등을 준공된 이후 양도하는 경우

1) 양도차익의 산정방법

다음 각 호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액[(1)+(2)+(3)]을 재건축․재개발주택 등의 양도차익으로 한다. 단, 청산금을 수령한 경우에는 청산금에 상당하는 양도차익을 차감한다.

(1) 구토지 및 구건물의 취득일～사업계획승인일 등 전일의 양도차익

=	① 사업계획승인일 등 전일 현재의 구토지 및 구건물에 대한 기준시가	－	② 취득일 현재의 구토지 및 구건물의 기준시가	－	③ 기준시가개산공제 (②×개산공제율)

<유의사항>

ⅰ) ①, ②의 기준시가의 계산은 소득세법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 토지, 건물, 공동주택의 기준시가로 한다.

ⅱ) ①, ②의 기준시가는 사업계획승인일 등 전일 현재 및 취득일 현재 고시되어 있는 기준시가에 의한다.

ⅲ) 다만, ①, ②의 기준시가 고시이후 구부동산의 취득일과 사업계획승인일 등 전일이 순차적으로 도래하는 경우 ①, ②의 기준시가는 다음과 같이 산정한다. (즉, 기준시가 고시이후 구부동산의 취득일과 사업계획승인일 등 전일까지의 기간에 새로운 기준시가가 고시되지 않는 경우임)

- ②의 기준시가는 취득일 현재 고시된 기준시가에 의하고

- ①의 기준시가는 소득세법시행령 제164조제7항 및 동법 시행규칙 제80조에서 규정하는 방식으로 계산한 가액으로 한다.

= ②의 기준시가 + (②의 기준시가 - 전기의 기준시가) × (취득일 ～ 사업계획승인일 전일까지의 보유월수/기준시가 조정월수(100/100한도)〕

ⅳ) ③의 필요경비 계산은 소득세법시행령 제163조제6항에 따라 계산한다.

ⅴ) 2000.12.31이전에 취득한 건물에 대한 ①, ②의 건물 기준시가는 소득세법시행령 제164조제5항의 산식을 적용하여 계산한다.

= 2001. 1. 1 현재의 기준시가 × 취득당시 기준시가 산정기준율

- 2001.1.1현재 구건물이 멸실되어 존재하지 않는 경우에도 구건물이 존재하는 것으로 보고 2001. 1. 1 현재의 건물기준시가를 계산한다.

- 취득당시 기준시가 산정기준율의 적용방법

▪ ①의 경우에는 ‘취득당시 건물기준시가 산정기준율표’상 사업계획승인일 전일이 속하는 연도와 구건물의 신축년도가 교차되는 지점에 해당하는 율을 적용

▪ ②의 경우에는 ‘취득당시 건물기준시가 산정기준율표’상 구건물의 취득일이 속하는 연도와 구건물의 신축년도가 교차되는 지점에 해당하는 율을 적용

(2) 구토지에 대한 사업계획승인일 등 ~ 신축건물의 준공일 전일의 양도차익

=	① 신축건물의 준공일 전일 현재의 구토지에 대한 기준시가	－	② 사업계획승인일 등 현재의 구토지에 대한 기준시가

<유의사항>

ⅰ) ①의 기준시가의 계산

= 구건물의 부수토지면적(구토지 면적) × 신축건물의 준공일 전일의 개별

공시지가

ⅱ) ②의 기준시가의 계산

= 구건물의 부수토지면적(구토지 면적) × 사업계획승인일 현재의 개별공시지가

(3) 신축건물과 그 부수토지의 준공일 ～ 양도일의 양도차익

=	① 양도일 현재의 신축된 건물 및 그 부수토지의 기준시가	－	② 준공일 현재의 신축된 건물 및 그 부수토지의 기준시가	－	③ 기준시가개산공제 (* 아래 계산방법 참조)

<유의사항>

ⅰ) 신축주택 등이 공동주택으로서 공동주택기준시가 최초고시 이후에 양도하는 경우에는 ②의 준공일 현재의 공동주택 기준시가의 계산은 소득세법시행령 제164조제6항의 규정에 따라 계산한다.

ⅱ) 신축주택 등이 일반건물(상가포함)에 해당하거나 신축주택 등이 공동주택으로서 공동주택기준시가 최초고시 전에 양도하는 경우에는 토지 또는 일반건물 기준시가에 의하여 ①, ②의 기준시가를 계산한다.

ⅲ) ③의 필요경비 계산은 다음과 같이 계산한다.

- 신축주택 등이 공동주택으로서 공동주택기준시가 최초고시 이후에 양도하는 경우 다음의 산식에 의하여 계산한 가액을 필요경비(기준시가 개산공제액)로 계산한다.

= ②의 환산된 공동주택기준시가 × [(준공일 현재의 “신건물 + 구토지보다 증가된 신토지”에 대한 기준시가 합계액)/(준공일현재 “신건물 + 신토지”에 대한 기준시가 합계액)] × 기준시가 개산공제율

- 신축주택 등이 일반건물(상가포함)에 해당하거나 신축주택 등이 공동주택으로서 공동주택기준시가 최초고시 전에 양도하는 경우에는 다음의 산식에 의하여 계산한 가액을 필요경비(기준시가 개산공제액)로 계산한다.

= [준공일 현재의 신축건물의 기준시가 + 구토지보다 증가된 신토지면적에 대한 준공일 현재의 기준시가] × 기준시가 개산공제율

ⅳ) ③ 계산시 적용할 개산공제율은 소득세법시행령 제163조제6항에 의한다.

2) 장기보유특별공제의 적용방법

▲

▲

▲

▲

종전부동산취득일

관리처분계획인가일 등

준공일

양도일

①

②

③

종전 부동산

(부동산)

종전토지(대지권)

(권  리)

신축주택 등

(부동산)

상기 1)과 같이 ① 종전부동산 → ② 종전토지(대지권) → ③ 신축주택 등에 대한 각각의 양도차익이 계산한 후에 다음과 같이 계산한 장기보유특별공제액은 차감하여 양도소득금액을 산정한다.

(1) ①, ②의 양도차익에 대한 장기보유특별공제의 계산

= (①＋②)의 양도차익 합계액 × 구토지 또는 구건물의 취득일부터 양도일까지의 보유기간에 따른 공제율

(2) ③의 양도차익에 대한 장기보유특별공제는 그 유형에 따라 다음과 같이 구분하여 계산한 금액으로 한다.

ⅰ) 신축주택 등이 일반건물(상가 포함)에 해당하거나 신축주택 등이 공동주택으로서 공동주택기준시가 최초고시 전에 양도하는 경우

(즉, ③의 양도차익을 토지와 일반건물의 기준시가로 계산시)

장기보유특별공제 = (③의 양도차익) × (구토지의 취득일부터 양도일까지의 보유기간에 따른 공제율)

ⅱ) 신축주택 등이 공동주택으로서 공동주택기준시가 최초고시 이후에 양도하는 경우 (③의 양도차익을 공동주택기준시가로 계산시)

장기보유특별공제 = 아래 ㉮ ＋ 아래 ㉯

㉮ 불입청산금에 상당액하는 장기보유특별공제액

= (③의 양도차익) × (불입청산금 / 분양가액) × (준공일부터 양도일까지의 보유기간에 따른 공제율)

☞ 분양가액 및 불입청산금은 사업계획서 등의 재건축․재개발주택등에 대한 신축주택에 대한 분양가액 및 불입청산금 전체가액을 말함. 중간에 입주권을 승계받아 양도하더라도 전체금액을 적용 (이하 같음)

㉯ 불입청산금 이외부분에 상당하는 장기보유특별공제액

= [③의 양도차익×(분양가액-불입청산금)/분양가액] × (구토지 취득일부터 양도일까지의 보유기간에 따른 공제율)

3) 양도소득기본공제 적용

상기 1)에서 계산된 양도차익의 합계액에서 2)의 장기보유특별공제를 차감한 후 1인당 연 2,500,000원에 해당하는 양도소득 기본공제를 차감하여 양도소득 과세표준을 계산한다.

4) 양도소득세 적용세율

구 부동산의 취득일로부터 신축주택 등의 양도일까지의 보유기간을 계산하여 양도소득세 세율을 적용한다.

○ 기존주택과 그 부수토지의 취득일이 서로 다른 경우：먼저 취득한 부동산의 취득일부터 신축건물 등의 양도일까지의 기간을 보유기간으로 하여 해당 세율을 적용한다.

나. 재건축․재개발사업 중에 입주권을 승계받아 재건축․재개발 주택 등을 준공한 이후 양도하는 경우

(단, 신축주택 등의 준공일부터 1년 후 양도)

1) 양도차익 산정 방법 ((1)+(2)의 합계액)

(1) 구토지의 입주권 취득일 ～ 준공일 전일의 양도차익

=	① 신축건물의 준공일 전일 현재의 구토지 에 대한 기준시가	－	② 입주권 취득일 현재의 구토지에 대한 기준시가	－	③ 기준시가개산공제 (②×개산공제율)

(2) 신축주택 등의 준공일 ～ 양도일의 양도차익

=	① 양도일 현재의 신축된 건물 및 그 부수토지의 기준시가	－	② 준공일 현재의 신축된 건물 및 그 부수토지의 기준시가	－	③ 기준시가개산공제 (* 전술한 바와 같음)

2) 장기보유특별공제의 적용방법

▲

▲

▲

▲

종전부동산취득일

관리처분계획인가일 등

준공일

양도일

①

②

종전토지(대지권)

(권  리)

신축주택 등

(부동산)

상기 1)과 같이 입주권 취득일부터 양도일까지의 ① 종전토지(대지권) → ② 신축주택 등에 대한 각각의 양도차익이 계산한 후에 다음과 같이 계산한 장기보유특별공제액은 차감하여 양도소득금액을 산정한다.

(1) ①의 양도차익에 대한 장기보유특별공제의 계산

= (①의 양도차익) × (입주권취득일 ～ 양도일까지의 보유기간에 따른 공제율)

(2) ②의 양도차익에 대한 장기보유특별공제

= “종전부동산 소유자가 재건축․재개발조합에 종전부동산 등을 출자 (청산금 포함)하고 취득하는 재건축․재개발주택 등을 준공된 이후 양도하는 경우”의 2)의 (2)와 동일한 방식으로 계산

다만, 장기보유특별공제율 적용에 따른 보유기간 기산일인 “구토지의 취득일”을 각각 “입주권의 취득일”로 한다.

3) 양도소득세 적용세율

입주권의 취득일로부터 신축주택 등의 양도일까지의 보유기간을 계산하여 해당 세율을 적용한다.

다. 기타 사항

1) 청산금을 수령받은 경우 양도차익 계산

종전부동산을 재건축조합 등에 출자하고 그 대가로 신축주택 등과 청산금을 수령하는 때에는 신축주택 등에 대한 양도차익 계산시 개정산식에 의한 양도차익의 합계액에서 청산금 수령액에 상당하는 기준시가 양도차익을 차감하여야 한다.

이 경우 청산금 수령액의 기준시가 양도차익은 다음과 같이 계산한다.

[eqn: =`{종전부동산에~대한} atop {기준시가~양도차익}`×` {청산금수령액}_` over {종전부동산의 평가액}^`]

☞ 위 산식에서 기준시가는 토지, 건물, 공동주택에 대한 기준시가를 말함

2) 장기보유특별공제, 양도소득세 세율 적용시 보유기간의 계산

현행 소득세법시행령 제164조제7항 및 동법시행규칙 제80조에서 규정하는 “양도자산의 보유기간의 월수” 및 “기준시가 조정월수”, 소득세법 제95조에서 규정하는 “자산의 보유기간”, 소득세법 제104조에서 규정하는 “보유기간”을 계산하는 때에는 민법 제157조에서 정하는 초일불산입의 규정에 불구하고 그 기간의 초일을 산입하여 자산의 보유기간 등을 계산(재산 46014-205, 2002. 12.18)한다.

5. 양도소득세 산정흐름표

1. 양 도 가 액	(4.③의 양도일 현재의 신축건물 등의 기준시가) 기재
	↓
2. 취 득 가 액	(1.양도가액) －[(4.의①+②+③) ＋ (3.필요경비)]
	↓
3. 필 요 경 비	(4.①의 필요경비)＋(4.③의 필요경비)
	↓
4. 양 도 차 익 (=①+②+③)	① 취득일～사업계획승인일 등 전일까지 구부동산 양도차익	② 사업계획승일일등～준공일 전일까지 구토지 양도차익	③ 준공일～양도일까지의 신축건물등의 양도차익
	(사업계획승인일등 전일 현재 의 구 부동산의 기준시가)－(취득일 현재 구 부동산의 기준시가)－(필요경비)	(준공일 전일현재 구 토지의 기준시가)－(사업계획승인일 현재 구토지 기준시가)	(양도일 현재의 신축건물등의 기준시가)－(준공일현재의 신축건물 기준시가) －(필요경비)
	↓
5. 장 기 보 유 특 별 공 제	○ 4. ① 및 ②에 대한 보유기간：구부동산 취득일～신축건물등 양도일까지의 기간 ○ 4. ③에 대한 보유기간：구토지의 취득일～신축건물등 양도일까지의 기간 단, 4.③을 공동주택기준시가로 산정하는 때에는 청산금에 상당하는 양도차익에 대한 보유기간은 준공일～신축건물등의 양도일까지의 기간으로 함
	○ 장기보유특별공제 = 양도차익 × 보유기간에 따른 공제율(아래) ▪ 3년 이상 보유：10%, ▪ 5년 이상 보유：15%, ▪ 10년 이상 보유：30%
	↓
6. 양 도 소 득 금 액	(4.-5.)의 금액
	↓
7. 양 도 소 득 기 본 공 제	1인당 연 2,500,000원 공제
	↓
8. 양 도 소 득 과 세 표 준	(6.-7.)의 금액
	↓
9. 세 율	○ 적용세율：보유기간 1년 이상 → 9%～36%, 보유기간 1년 미만 → 36% ○ 보유기간 계산：구 부동산 최초 취득일～신축건물등의 양도일까지의 기간 적용
	↓
10. 산 출 세 액	(8.×9.)의 금액
	↓
11. 예 정 신 고 납 부 세 액 공 제	예정신고납부세액공제전의 납부할 세액 × 10%
	↓
12. 납 부 할 세 액	(10.-11.)의 금액

6. 재건축․재개발주택 등에 대한 양도소득세 계산사례

가. 재건축아파트에 대한 양도소득세 계산사례

[사례 1] 종전 고시 아파트가 재건축된 후 공동주택기준시가 최초고시 이후 양도

[사례 2] 종전 고시 아파트가 재건축된 후 공동주택기준시가 최초고시 전에 양도

[사례 3] 재건축아파트 입주권을 취득하여 재건축된 후 공동주택기준시가 최초고시 이후 양도(단, 재건축준공일 이후 1년 이후 양도)

나. 재개발아파트에 대한 양도소득세 계산사례

[사례 4] 재개발지역 내 토지를 소유한 자가 당해 토지를 제공하고 취득한 재개발아파트를 공동주택기준시가 최초고시 이후에 양도

[사례 5] 재개발지역 내 토지를 소유한 자가 당해 토지를 제공하고 취득한 재개발아파트를 공동주택기준시가 최초고시 전에 양도

[사례 6] 재개발지역 내  단독주택(토지 포함)  소유자가 당해 주택을 제공하고 취득한 재개발아파트를 공동주택기준시가 최초고시 이후에 양도

사 례 1		종전 고시아파트가 재건축된 후 공동주택기준시가 최초고시 이후 양도한 경우

1. 사례자료

□ 종전아파트 취득일부터 사업계획승인일 전일까지의 내용

① 취득일：1992. 7. 21

② 종전아파트의 면적 ; 대지권 60㎡, 건물면적 42㎡

③ 취득일 현재의 공동주택기준시가：80,000,000원

④ 사업계획승인일 전일(’95.8.1) 현재의 공동주택기준시가：101,500,000원

□ 사업계획승인일 이후부터 준공일 전일까지의 내용

⑤ 사업계획승인일：1995. 8. 2

⑥ 청산금납부(할) 금액：40,000,000원 (분양가액：205,000,000원)

⑦ 사업계획승인일 현재의 토지 개별공시지가：1,990,000원/㎡

⑧ 준공일 전일(’97.7.3) 현재의 토지 개별공시지가：2,090,000원/㎡

□ 재건축아파트 준공일 이후부터 최초고시일까지의 내용

⑨ 준공일：1997. 7. 4

재건축아파트의 면적 ; 대지권 40㎡, 건물면적 85㎡

준공일현재의 토지․건물기준시가：토지 → 2,090,000원/㎡, 건물 → 357,000원/㎡

공동주택기준시가 최초고시일：1998. 7. 1

최초고시일 현재의 토지․건물기준시가：토지 → 1,890,000원/㎡, 건물 →

375,000원/㎡

최초고시된 공동주택기준시가：154,000,000원

□ 재건축아파트 양도내용

양도일：2003. 4. 7

양도일현재 공동주택기준시가：280,000,000원

2. 계산순서(아래와 같이 계산하면 편리함)

① 「4. 양도차익란」을 계산합니다.

② 「1. 양도가액란」과 「3. 필요경비란」를 기재합니다.

③ 「2. 취득가액란」을 계산합니다.

④ 「5. 란 이후」를 계산합니다.

3.

사례 1

의 양도소득세 계산

1. 양 도 가 액	280,000,000
	↓
2. 취 득 가 액	(280,000,000)－(140,426,262＋3,802,931) =135,770,807
	↓
3. 필 요 경 비	(2,400,000)＋(1,402,931)=3,802,931
	↓
4. 양 도 차 익 (=①+②+③)	① 취득일～사업계획승인일 등 전일까지 구부동산 양도차익	② 사업계획승일일등～준공일 전일까지 구토지 양도차익	③ 준공일～양도일까지의 신축건물등의 양도차익
	(101,500,000) - (80,000,000) - (80,000,000×3%) = 19,100,000	(60㎡×2,090,000) - (60㎡× 1,990,000) = 6,000,000	(280,000,000) - (□163,270,807) - (□ 46,764,383×3%) = 115,326,262
	양도차익 합계 = 19,100,000 ＋ 6,000,000 ＋ 115,326,262 = 140,426,262
	↓
5. 장 기 보 유 특 별 공 제	○ (4.① + 4.②)의 장기보유특별공제：(19,100,000 + 6,000,000) × 30% = 7,530,000 ○ (4.③)의 장기보유특별공제 - 청산금에 대한 장기보유특별공제 = 22,502,685×15%= 3,375,402 - 청산금이외분에 대한 장기보유특별공제 = 92,823,576×30%= 27,847,073
	장기보유특별공제 계 = 7,530,000 ＋ 3,375,402 ＋ 27,847,073 = 38,752,475
	↓
6. 양 도 소 득 금 액	140,426,262-38,752,475 = 101,673,787
	↓
7. 양 도 소 득 기 본 공 제	2,500,000
	↓
8. 양 도 소 득 과 세 표 준	101,673,787-2,500,000 = 99,173,787
	↓
9. 세 율	36% (누진공제액 11,700,000원)
	↓
10. 산 출 세 액	(99,173,787×36%) - 11,700,000 = 24,002,563
	↓
11. 예 정 신 고 납 부 세 액 공 제	24,002,563×10% = 2,400,256
	↓
12. 납 부 할 세 액	24,002,563-2,400,256 = 21,602,307

4.

사례 1

에 대한 해설

1) 양도차익의 계산 중

가. 준공일 현재의 공동주택기준시가 환산액 계산 (4.③란의 □)

준공일현재의 공동주택기준시가는 소득세법시행령 제164조제6항의 산식에 따라 계산합니다.

준공일 현재 공동주택기준시가 환산가액	=	최초고시된 공동주택 기준시가	×	준공일 현재의 (건물+토지)기준시가
				최초고시일 현재의 (건물+토지)기준시가

=	154,000,000	×	(85㎡×357,000)＋(40㎡×2,090,000)	=	163,270,807
			(85㎡×375,000)＋(40㎡×1,890,000)

☞ 산식에서 (건물+토지)기준시가 란 신축아파트에 대한 토지 및 일반건물기준시가를 말함

나. 준공일～양도일까지에 대한 필요경비의 계산 (4.③의 □)

신축아파트의 양도일 현재 공동주택기준시가가 있으므로 아래와 같이 계산한 기준시가 개산공제액을 필요경비로 기재합니다.

기준시가 개산공제액	=	준공일 현재 공동주택 기준시가 환산가액	×	준공일 현재의 (건물＋구토지보다 증가된 신토지면적)의 기준시가	×	기준시가 개산공제율
				준공일 현재의 (토지+건물) 기준시가

=	163,270,807	×	(85㎡×357,000)+(0)	×	3%	＝	1,402,931
			(85㎡×357,000)＋(40㎡×1,890,000)

☞ 산식에서 (토지+건물)기준시가 란 신축아파트에 대한 토지 및 일반건물기준시가를 말하고 구아파트의 토지면적이 60㎡이고 신축아파트의 토지면적이 40㎡이므로 “구토지보다 증가된 신토지 면적은 없어” 산식중 분자란은 신축아파트의 건물기준시가만 적용함

2) 장기보유특별공제액의 계산

장기보유특별공제는 다음 (가.＋ 나.)의 합계액으로 합니다.

가. 4.① 4.②의 양도차익에 대한 장기보유특별공제

=	(4.①양도차익＋4.② 양도차익)	×	종전아파트 취득일부터 신축아파트 양도일까지의 보유기간에 대한 장기보유특별공제율

=	(19,100,000＋6,000,000)	×	30%	＝	7,530,000

☞ 보유기간：종전아파트취득일(92.7.21)～신축아파트 양도일(2003.4.7) → 10년이상 보유

나. 4.③의 양도차익에 대한 장기보유특별공제 (□＋□= 31,249,142 )

□ 4.③의 양도차익중 청산금에 상당하는 장기보유특별공제

=	(4.③ 양도차익)	×	청산금납부액	×	준공일부터 신축아파트 양도일까지의 보유기간에 대한 장기보유특별공제율
			분양가액

=	(115,326,262)	×	40,000,000	×	15%	＝	3,375,402
			205,000,000

☞ 보유기간：신축아파트 준공일(97.7.4)～신축아파트 양도일(2003.4.7) → 5년 이상 보유. 청산금납부액은 재건축사업계획에 따라 납부하여야 할 청산금액 전부를 말함

□ 4.③의 양도차익 중 청산금 외 부분에 대한 장기보유특별공제

=	(4.③ 양도차익)	×		×	종전아파트 취득일부터 신축 아파트 양도일까지의 보유기간에 대한 장기보유 특별공제율
			(분양가액-청산금납부액)
			분양가액

=	(115,326,262)	×	(205,000,000-40,000,000)	×	30%	＝	27,847,073
			205,000,000

☞ 보유기간：종전아파트 취득일(92.7.21)～신축아파트 양도일(2003.4.7) → 10년 이상 보유

3) 양도소득세율 적용시 보유기간 계산

종전아파트의 취득일(92.7.21)부터 신축아파트 양도일(2003.4.7)까지의 보유기간을 계산하여 해당 세율을 적용하므로 1년 이상 보유에 해당하여 9%～36%의 누진세율을 적용합니다.

사 례 2		종전 고시아파트가 재건축된 후 공동주택기준시가 최초고시 전 양도한 경우

1. 사례자료

□ 종전아파트 취득일부터 사업계획승인일 전일까지의 내용

① 취득일：1992. 7. 21

② 종전아파트의 면적 ; 대지권 60㎡, 건물면적 42㎡

③ 취득일 현재의 공동주택기준시가：90,000,000원

④ 사업계획승인일 전일(’99.9.30) 현재의 공동주택기준시가：120,000,000원

□ 사업계획승인일 이후부터 준공일 전일까지의 내용

⑤ 사업계획승인일：1999. 10. 1

⑥ 사업계획승인일 현재의 토지 개별공시지가：1,620,000원/㎡

⑦ 준공일 전일(’02.9.30) 현재의 토지 개별공시지가：1,890,000원/㎡

□ 재건축아파트 준공일 이후부터 양도일까지의 내용

⑧ 준공된 재건축아파트 면적 ; 대지권 40㎡, 건물면적 85㎡

⑨ 준공일：2002. 10. 1

준공일현재의 토지․건물기준시가：토지 → 1,890,000원/㎡, 건물 → 441,000원/㎡

양도일：2003. 5. 20

양도일 현재의 토지․건물기준시가：토지 → 1,930,000원/㎡, 건물 → 552,000원/㎡

☞ 양도당시 토지기준시가는 소법규칙§80에 따라 환산된 동일조정기간내의 기준시가이며, 건물기준시가는 2003년 건물기준시가임

재건축아파트 공동주택기준시가 최초고시일：2003. 7. 1

2. 계산순서 (아래와 같이 계산하면 편리함)

① 「4. 양도차익란」을 계산합니다.

② 「1. 양도가액란」과 「3. 필요경비란」를 기재합니다.

③ 「2. 취득가액란」을 계산합니다.

④ 「5. 란 이후」를 계산합니다.

3.

사례 2

의 양도소득세 계산

1. 양 도 가 액	124,120,000
	↓
2. 취 득 가 액	(124,120,000)－(53,410,420＋3,824,550) = 66,885,030
	↓
3. 필 요 경 비	(2,700,000)＋(1,124,550)=3,824,550
	↓
4. 양 도 차 익 (=①+②+③)	① 취득일～사업계획승인일 등 전일까지 구부동산 양도차익	② 사업계획승일일등～준공일 전일까지 구토지 양도차익	③ 준공일～양도일까지의 신축건물등의 양도차익
	(120,000,000) - (90,000,000) - (90,000,000×3%) = 27,300,000	(60㎡×1,890,000) - (60㎡ × 1,620,000) = 16,200,000	(40㎡×1,930,000+85㎡ × 552,000) - (40㎡ × 1,890,000 + 85㎡ × 441,000) - (37,485,000 ×3%) = 9,910,420
	양도차익 합계 = 27,300,000＋16,200,000＋9,910,420 = 53,410,420
	↓
5. 장 기 보 유 특 별 공 제	(53,410,420)× 30% = 16,023,126
	양도일 현재 공동주택기준시가가 최초고시 되어 있지 않으므로 전체의 양도차익에 종전부동산의 취득일(92.7.21)부터 신축아파트 양도일(03.5.20)까지의 보유기간(10년 이상)에 따른 장기보유특별공제율을 적용하여 장기보유특별공제액을 계산함 → 10년 이상이므로 30% 공제율 적용
	↓
6. 양 도 소 득 금 액	53,410,420-16,023,126 = 37,387,294
	↓
7. 양 도 소 득 기 본 공 제	2,500,000
	↓
8. 양 도 소 득 과 세 표 준	37,387,294-2,500,000 = 34,887,294
	↓
9. 세 율	18% (누진공제액 900,000원)
	↓
10. 산 출 세 액	(34,887,294×18%) - 900,000 = 5,379,712
	↓
11. 예 정 신 고 납 부 세 액 공 제	5,379,712×10% = 537,971
	↓
12. 납 부 할 세 액	5,379,712-537,971 = 4,841,741

4.

사례 2

에 대한 해설

1) 양도차익의 계산 (아래 가.＋나.＋다. = 53,410,420)

가. 취득일～사업계획승인일 등 전일까지의 양도차익 계산 (4.①)

= (사업계획승인일 전일현재의 공동주택기준시가) - (취득일 현재의 공동주택

기준시가) - (취득일 현재의 공동주택기준시가 × 기준시가개산공제율)

= (120,000,000) - (90,000,000) - (90,000,000×3%) = 27,300,000

나. 사업계획승인일～준공일 전일까지의 양도차익 계산 (4.②)

= (준공일 전일현재의 구토지의 기준시가) - (사업계획승인일 현재의 구토지의

기준시가)

= (60㎡ × 1,890,000) - (60㎡ × 1,620,000) = 16,200,000

다. 준공일～양도일까지의 양도차익 계산 (4.③)

= [양도일 현재의 (신건물 + 신토지)의 기준시가] - [준공일 현재의 (신건물 + 신토지)의 기준시가] - [준공일 현재의 (신건물 + 구토지면적보다 증가된 신토지)의 기준시가 × 기준시가개산공제율]

= (85㎡ × 552,000 ＋ 40㎡ × 1,930,000) - (85㎡ × 441,000 ＋ 40㎡ × 1,890,000) - [(85㎡ × 441,000 + 0) × 3%] = 9,910,420

2) 장기보유특별공제액의 계산

양도일 현재 공동주택기준시가가 최초고시 되어 있지 않으므로 종전부동산의 취득일(92.7.21)부터 신축아파트 양도일(03.5.20)까지의 보유기간(10년 이상)에 따른 장기보유특별공제율을 적용하여 장기보유특별공제액을 계산

가. 보유기간：10년 이상 → 공제율 30%

나. 장기보유특별공제액 계산

= 4. 전체 양도차익×장기보유특별공제율

= (53,410,420)× 30% = 16,023,126

3) 양도소득세율 적용시 보유기간 계산

종전아파트의 취득일(92.7.21)부터 신축아파트 양도일(2003.5.20)까지의 보유기간을 계산하여 해당세율을 적용하므로 1년 이상 보유에 해당하여 9%～36%의 누진세율을 적용합니다.

사 례 3		재건축아파트 입주권을 취득하여 재건축된 후 공동주택기준시가 최초고시 이후에 양도한 경우(단, 재건축아파트 준공일부터 1년 이후 양도임)

1. 사례자료

□ 재건축아파트의 입주권 취득일부터 준공일 전일까지의 내용

① 입주권 취득일：2000. 4. 20

② 승계받은 종전아파트 ; 대지권 60㎡, 건물면적 42㎡

- 당초 분양가액：200,000,000원, - 당초 확정된 청산금 40,000,000원

☞ 확정된 청산금은 승계받은 청산금이 아닌 당초 확정된 납부할 청산금 전체금액임

③ 입주권취득일 현재의 토지 개별공시지가：1,620,000원/㎡

④ 준공일 전일(’01.7.1) 현재의 토지 개별공시지가：1,830,000원/㎡

□ 재건축아파트의 준공일 이후부터 양도일까지의 내용

⑤ 준공된 재건축아파트 면적 ; 대지권 40㎡, 건물면적 85㎡

⑥ 준공일：2001. 7. 2

⑦ 준공일 현재의 토지․건물기준시가：토지→1,830,000원/㎡, 건물→420,000원/㎡

⑧ 공동주택기준시가 최초고시일：2002. 9. 13

⑨ 최초고시일 현재의 토지․건물기준시가：토지→1,890,000원/㎡, 건물→432,000원/㎡

최초고시된 재건축아파트의 공동주택기준시가：280,000,000원

양도일：2003. 5. 20

양도일 현재 재건축아파트의 공동주택기준시가：280,000,000원

2. 계산순서 (아래와 같이 계산하면 편리함)

① 「4. 양도차익란」을 계산합니다.

② 「1. 양도가액란」과 「3. 필요경비란」를 기재합니다.

③ 「2. 취득가액란」을 계산합니다.

④ 「5. 란 이후」를 계산합니다.

3.

사례 3

의 양도소득세 계산

1. 양 도 가 액	280,000,000
	↓
2. 취 득 가 액	(280,000,000)－(15,539,771＋5,585,871) = 258,874,358
	↓
3. 필 요 경 비	(2,916,000)＋(2,669,871)= 5,585,871
	↓
4. 양 도 차 익 (=①+②+③)	① 취득일～사업계획승인일 등 전일까지 구부동산 양도차익	② 사업계획승일일등～준공일 전일까지 구토지 양도차익	③ 준공일～양도일까지의 신축건물 등의 양도차익
	없 음	(60㎡×1,830,000) - (60㎡× 1,620,000) - (60㎡×1,620,000 × 3%) = 9,684,000	(280,000,000) - (□ 271,474,358) - (□ 88,995,726 × 3%) = 5,855,771
	양도차익 합계 = 9,684,000＋5,855,771 = 15,539,771
	↓
5. 장 기 보 유 특 별 공 제	○ (4.① + 4.②)의 장기보유특별공제：(0 + 9,684,000) × 10% = 968,400 ○ (4.③)의 장기보유특별공제 - 청산금에 대한 장기보유특별공제 = 1,171,154× 0 %= 0 - 청산금이외분에 대한 장기보유특별공제 = 4,684,616×10%= 468,461
	장기보유특별공제 계 = 968,400＋468,461 = 1,436,861
	↓
6. 양 도 소 득 금 액	15,539,771-1,436,861 = 14,102,910
	↓
7. 양 도 소 득 기 본 공 제	2,500,000
	↓
8. 양 도 소 득 과 세 표 준	14,102,910-2,500,000 = 11,602,910
	↓
9. 세 율	18% (누진공제액 900,000원)
	↓
10. 산 출 세 액	(11,602,910×18%) - 900,000 = 1,188,523
	↓
11. 예 정 신 고 납 부 세 액 공 제	1,188,523×10% = 118,852
	↓
12. 납 부 할 세 액	1,188,523-118,852 = 1,069,671

4.

사례 3

에 대한 해설

1) 양도차익의 계산 중

가. 준공일 현재의 공동주택기준시가 환산액 계산 (4.③란의 □)

준공일현재의 공동주택기준시가는 소득세법시행령 제164조제6항의 산식에 따라 계산합니다.

준공일 현재 공동주택기준 시가 환산가액	=	최초고시된 공동주택 기준시가	×	준공일 현재의 (건물+토지)기준시가
				최초고시일 현재의 (건물+토지)기준시가

=	280,000,000	×	(85㎡×420,000)＋(40㎡×1,830,000)	=	271,474,358
			(85㎡×432,000)＋(40㎡×1,890,000)

☞ 산식에서 (건물+토지)기준시가 란 신축아파트에 대한 토지 및 일반건물기준시가를 말함

나. 준공일～양도일까지에 대한 필요경비의 계산 (4.③의 □)

신축아파트의 양도일 현재 공동주택기준시가가 있으므로 아래와 같이 계산한 기준시가 개산공제액을 필요경비로 기재합니다.

기준시가 개산공제액	=	준공일 현재 공동주택 기준시가 환산가액	×	준공일 현재의 (건물＋구토지보다 증가된 신토지면적)의 기준시가	×	기준시가 개산공제율
				준공일 현재의 (토지+건물) 기준시가

=	271,474,358	×	(85㎡×420,000) + (0)	×	3%	＝	2,669,871
			(85㎡×420,000)＋(40㎡×1,830,000)

☞ 산식에서 (토지+건물)기준시가 란 신축아파트에 대한 토지 및 일반건물기준시가를 말하고 구아파트의 토지면적이 60㎡이고 신축아파트의 토지면적이 40㎡이므로 “구토지보다 증가된 신토지 면적은 없어” 산식 중 분자란은 신축아파트의 건물기준시가만 적용함

2) 장기보유특별공제액의 계산

장기보유특별공제는 다음 (가.＋ 나.)의 합계액으로 합니다.

가. 4.① 4.②의 양도차익에 대한 장기보유특별공제

=	(4.①양도차익 ＋ 4.② 양도차익)	×	입주권 취득일부터 신축아파트 양도일까지의 보유기간에 대한 장기보유특별공제율

=	(0 ＋ 9,684,000)	×	10%	＝	968,400

☞ 보유기간：입주권 취득일(2000.4.20)～신축아파트 양도일(2003.5.20) → 3년 이상 보유

나. 4. ③의 양도차익에 대한 장기보유특별공제 ( □＋□= 468,461 )

□ 4.③의 양도차익 중 청산금에 상당하는 장기보유특별공제

=	(4.③ 양도차익)	×	청산금납부액	×	준공일부터 신축아파트 양도일까지의 보유기간에 대한 장기보유특별공제율
			분양가액

=	(5,855,771)	×	40,000,000	×	0%	＝	0
			200,000,000

☞ 보유기간：신축아파트 준공일(01.7.2)～신축아파트 양도일(2003.5.20) → 3년 미만 보유이므로 장기보유특별공제율이 “0”로 공제할 금액이 없음

청산금납부액이란 재건축사업계획에 따라 납부하여야 할 청산금액 전부를 말함

□ 4.③의 양도차익 중 청산금외 부분에 대한 장기보유특별공제

=	(4.③ 양도차익)	×	(분양가액-청산금납부액)	×	입주권 취득일부터 신축아파트 양도일까지의 보유기간에 대한 장기보유특별공제율
			분양가액

=	(5,855,771)	×	(200,000,000-40,000,000)	×	10%	＝	468,461
			200,000,000

☞ 보유기간：입주권취득일(00.4.20)～신축아파트 양도일(2003.5.20) → 3년 이상 보유

3) 양도소득세율 적용시 보유기간 계산

종전아파트의 취득일(2000.4.20)부터 신축아파트 양도일(2003.5.20)까지의 보유기간을 계산하여 해당세율을 적용하므로 1년 이상 보유에 해당하여 9%～36%의 누진세율을 적용합니다.

사 례 4		재개발지역 내 토지를 소유한 자가 당해 토지를 제공하고 취득한 재개발아파트를 공동주택기준시가 최초고시 이후에 양도한 경우

1. 사례자료

□ 종전토지 취득일부터 사업계획승인일 전일까지의 내용

① 취득일：1990. 9. 5

② 종전토지의 면적 ; 대지 150㎡

③ 취득일 현재의 토지 개별공시지가：710,000원

④ 사업계획승인일 전일(1997.11.20) 현재의 토지기준시가：785,000원

□ 사업계획승인일 이후부터 준공일 전일까지의 내용

⑤ 사업계획승인일：1997. 11.21

⑥ 청산금납부(할) 금액：40,000,000원 (분양가액：200,000,000원)

⑦ 사업계획승인일 현재의 토지 개별공시지가：785,000원/㎡

⑧ 준공일 전일(2000.7.19) 현재의 토지 개별공시지가：1,010,000원/㎡

□ 재개발아파트 준공일 이후부터 최초고시일까지의 내용

⑨ 준공일：2000. 7. 20

재개발아파트의 면적 ; 대지권 35㎡, 건물면적 100㎡

준공일현재의 토지․건물기준시가：토지→1,010,000원/㎡, 건물→399,000원/㎡

공동주택기준시가 최초고시일：2001. 7. 1

최초고시일 현재의 토지․건물기준시가：토지→1,010,000원/㎡, 건물→392,000원/㎡

최초고시된 공동주택기준시가：200,000,000원

□ 재개발아파트 양도내용

양도일：2003. 5. 20

양도일현재 공동주택기준시가：240,000,000원

2. 계산순서 (아래와 같이 계산하면 편리함)

① 「4. 양도차익란」을 계산합니다.

② 「1. 양도가액란」과 「3. 필요경비란」를 기재합니다.

③ 「2. 취득가액란」을 계산합니다.

④ 「5. 란 이후」를 계산합니다.

3.

사례 4

의 양도소득세 계산

1. 양 도 가 액	240,000,000
	↓
2. 취 득 가 액	(240,000,000)－(76,715,799＋6,406,267) =156,877,934
	↓
3. 필 요 경 비	(3,195,000)＋(3,211,267)=6,406,267
	↓
4. 양 도 차 익 (=①+②+③)	① 취득일～사업계획승인일 등 전일까지 구부동산 양도차익	② 사업계획승일일등～준공일 전일까지 구토지 양도차익	③ 준공일～양도일까지의 신축건물 등의 양도차익
	(150㎡×1,010,000)-(150㎡×710,000) - (150㎡×710,000×3%) = 41,805,000		(240,000,000) - (□201,877,934) - (□ 107,042,253 × 3%) = 34,910,799
	양도차익 합계 = 41,805,000＋34,910,799 = 76,715,799
	↓
5. 장 기 보 유 특 별 공 제	○ (4.① + 4.②)의 장기보유특별공제：(41,805,000)× 30% = 12,541,500 ○ (4.③)의 장기보유특별공제 - 청산금에 대한 장기보유특별공제 = 6,982,159×0%= 0 - 청산금이외분에 대한 장기보유특별공제 = 27,928,639×30%= 8,378,591
	장기보유특별공제 계 = 12,541,500＋8,378,591 = 20,920,091
	↓
6. 양 도 소 득 금 액	76,715,799-20,920,091 = 55,795,708
	↓
7. 양 도 소 득 기 본 공 제	2,500,000
	↓
8. 양 도 소 득 과 세 표 준	55,795,708-2,500,000 = 53,295,708
	↓
9. 세 율	27% (누진공제액 4,500,000원)
	↓
10. 산 출 세 액	(53,295,708×27%) - 4,500,000 = 9,889,841
	↓
11. 예 정 신 고 납 부 세 액 공 제	9,889,841×10% = 988,984
	↓
12. 납 부 할 세 액	9,889,841-988,984 = 8,900,857

4.

사례 4

에 대한 해설

1) 양도차익의 계산 중

가. 준공일 현재의 공동주택기준시가 환산액 계산 (4.③란의 □)

준공일 현재의 공동주택기준시가는 소득세법시행령 제164조제6항의 산식에 따라 계산합니다.

준공일 현재 공동주택기준 시가 환산가액	=	최초고시된 공동주택 기준시가	×	준공일 현재의 (건물+토지)기준시가
				최초고시일 현재의 (건물+토지)기준시가

=	200,000,000	×	(100㎡×399,000)＋(35㎡×1,010,000)	=	201,877,934
			(100㎡×392,000)＋(35㎡×1,010,000)

☞ 산식에서 (건물+토지)기준시가 란 신축아파트에 대한 토지 및 일반건물기준시가를 말함

나. 준공일～양도일까지에 대한 필요경비의 계산 (4.③의 □)

신축아파트의 양도일 현재 공동주택기준시가가 있으므로 아래와 같이 계산한 기준시가 개산공제액을 필요경비로 기재합니다.

기준시가 개산공제액	=	준공일 현재 공동 주택 기준시가 환산가액	×	준공일 현재의(건물＋구토지보다 증가된 신토지면적)의 기준시가	×	기준시가 개산공제율
				준공일 현재의(토지+건물) 기준시가

=	201,877,934	×	(100㎡×399,000) + (0)	×	3%	＝	3,211,267
			(100㎡×399,000)＋(35㎡×1,010,000)

☞ 산식에서 (토지+건물)기준시가 란 신축아파트에 대한 토지 및 일반건물기준시가를 말하고 구아파트의 토지면적이 150㎡이고 신축아파트의 토지면적이 35㎡이므로 “구토지보다 증가된 신토지 면적은 없어” 산식 중 분자란은 신축아파트의 건물기준시가만 적용함

2) 장기보유특별공제액의 계산

장기보유특별공제는 다음 (가.＋ 나.)의 합계액으로 합니다.

가. 4.① 4.②의 양도차익에 대한 장기보유특별공제

=	(4.①양도차익＋4.② 양도차익)	×	구토지 취득일부터 신축아파트 양도일까지의 보유기간에 대한 장기보유특별공제율

=	(41,805,000)	×	30%	＝	12,541,500

☞ 보유기간：구토지 취득일(1990.9.5)～신축아파트 양도일(2003.5.20) → 10년 이상 보유

나. 4. ③의 양도차익에 대한 장기보유특별공제 ( □＋□= 27,928,639 )

□ 4.③의 양도차익 중 청산금에 상당하는 장기보유특별공제

=	(4.③ 양도차익)	×	청산금납부액	×	준공일부터 신축아파트 양도일까지의 보유기간에 대한 장기보유특별공제율
			분양가액

=	(34,910,799)	×	40,000,000	×	0%	＝	0
			200,000,000

☞ 보유기간：신축아파트 준공일(2000.7.20)～신축아파트 양도일(2003.5.20)

→ 3년 미만 보유로 장기보유특별공제액은 없음. 청산금납부액은 재개발사업계획에 따라 납부하여야 할 청산금액 전부를 말함

□ 4.③의 양도차익 중 청산금외 부분에 대한 장기보유특별공제

=	(4.③ 양도차익)	×	(분양가액-청산금납부액)	×	구토지 취득일부터 신축아파트 양도일까지의 보유기간에 대한 장기보유특별공제율
			분양가액

=	(34,910,799)	×	(200,000,000-40,000,000)	×	30%	＝	8,378,591
			200,000,000

☞ 보유기간：구토지 취득일(1990.9.5)～신축아파트 양도일(2003.5.20) → 10년 이상 보유

3) 양도소득세율 적용시 보유기간 계산

구토지의 취득일(1990.9.5)부터 신축아파트 양도일(2003.5.20)까지의 보유기간을 계산하여 해당 세율을 적용하므로 1년 이상 보유에 해당하여 9%～36%의 누진세율을 적용합니다.

사 례 5		재개발지역 내 토지를 소유한 자가 당해 토지를 제공하고 취득한 재개발아파트를 공동주택기준시가 최초고시 전에 양도한 경우

1. 사례자료

□ 종전토지 취득일부터 사업계획승인일 전일까지의 내용

① 취득일：1990. 9. 5

② 종전토지의 면적 ; 대지 150㎡

③ 취득일 현재의 토지 개별공시지가：710,000원

④ 사업계획승인일 전일(1997.11.20) 현재의 공동주택기준시가：785,000원

□ 사업계획승인일 이후부터 준공일 전일까지의 내용

⑤ 사업계획승인일：1997. 11.21

⑥ 사업계획승인일 현재의 토지 개별공시지가：785,000원/㎡

⑦ 준공일 전일(2002.10.1) 현재의 토지 개별공시지가：1,040,000원/㎡

□ 재개발아파트 준공일 이후부터 양도일까지의 내용

⑧ 준공일：2002. 10. 2

⑨ 재개발아파트의 면적 ; 대지권 35㎡, 건물면적 100㎡

준공일현재의 토지․건물기준시가：토지→1,040,000원/㎡, 건물→441,000원/㎡

양도일：2003. 5. 20

양도일 현재의 토지․건물기준시가：토지→1,060,000원/㎡, 건물→497,000원/㎡

☞ 양도당시 토지기준시가는 소법규칙 §80에 따라 환산된 동일조정기간 내의 기준시가이며, 건물기준시가는 2003년 건물기준시가임

재개발아파트 공동주택기준시가 최초고시일：2003. 7. 1

2. 계산순서 (아래와 같이 계산하면 편리함)

① 「4. 양도차익란」을 계산합니다.

② 「1. 양도가액란」과 「3. 필요경비란」를 기재합니다.

③ 「2. 취득가액란」을 계산합니다.

④ 「5. 란 이후」를 계산합니다.

3.

사례 5

의 양도소득세 계산

1. 양 도 가 액	86,800,000
	↓
2. 취 득 가 액	(86,800,000)－(51,282,000＋4,518,000) =31,000,000
	↓
3. 필 요 경 비	(3,195,000)＋(1,323,000)=4,518,000
	↓
4. 양 도 차 익 (=①+②+③)	① 취득일～사업계획승인일 등 전일까지 구부동산 양도차익	② 사업계획승일일등～준공일 전일까지 구토지 양도차익	③ 준공일～양도일까지의 신축건물 등의 양도차익
	(150㎡ × 1,040,000) - (150㎡ × 710,000) - (150㎡ × 710,000 × 3%) = 46,305,000		(35㎡×1,060,000+100㎡ × 497,000) - (35㎡ × 1,040,000 + 100㎡ × 441,000 - (44,100,000 × 3%) = 4,977,000
	양도차익 합계 = 46,305,000＋4,977,000 = 51,282,000
	↓
5. 장 기 보 유 특 별 공 제	(51,282,000)× 30% = 15,384,600
	양도일 현재 공동주택기준시가가 최초고시 되어 있지 않으므로 전체의 양도차익에 종전부동산의 취득일(90.9.5)부터 신축아파트 양도일(03.5. 20)까지의 보유기간(10년 이상)에 따른 장기보유특별공제율을 적용하여 장기보유특별공제액을 계산함 → 10년 이상이므로 30% 공제율 적용
	↓
6. 양 도 소 득 금 액	51,282,000-15,384,600 = 35,897,400
	↓
7. 양 도 소 득 기 본 공 제	2,500,000
	↓
8. 양 도 소 득 과 세 표 준	35,897,400-2,500,000 = 33,397,400
	↓
9. 세 율	18% (누진공제액 900,000원)
	↓
10. 산 출 세 액	(33,397,400×18%) - 900,000 = 5,111,532
	↓
11. 예 정 신 고 납 부 세 액 공 제	5,111,532×10% = 511,153
	↓
12. 납 부 할 세 액	5,111,532-511,153 = 4,600,379

4.

사례 5

에 대한 해설

1) 양도차익의 계산 (아래 가.＋나. = 53,410,420)

가. 취득일～준공일 전일까지의 양도차익 계산 (4.①+4.②)

= (준공일 전일현재의 구토지 기준시가)-(취득일 현재 구토지 기준시가)-(취득일 현재의 구토지 기준시가×기준시가개산공제율)

= (156,000,000)-(106,500,000)-(106,500,000×3%)= 46,305,000

나. 준공일～양도일까지의 양도차익 계산 (4.③)

=〔양도일 현재의 (신건물+신토지)의 기준시가〕-〔준공일 현재의 (신건물+신토지)의 기준시가〕-〔준공일 현재의 (신건물+구토지면적보다 증가된 신토지)의 기준시가×기준시가개산공제율〕

= (100㎡×497,000＋35㎡×1,060,000)-(100㎡×441,000＋35㎡×1,040,000)-〔(100㎡×441,000 + 0)×3%〕= 4,977,000

2) 장기보유특별공제액의 계산

양도일 현재 공동주택기준시가가 최초고시 되어 있지 않으므로 구토지의 취득일(1990.9.5)부터 신축아파트 양도일(2003.5.20)까지의 보유기간(10년 이상)에 따른 장기보유특별공제율을 적용하여 장기보유특별공제액을 계산

가. 보유기간：10년 이상 → 공제율 30%

나. 장기보유특별공제액 계산

= 4. 전체 양도차익×장기보유특별공제율

= (51,282,000)× 30% = 15,384,600

3) 양도소득세율 적용시 보유기간 계산

종전아파트의 취득일(1990.9.5)부터 신축아파트 양도일(2003.5.20)까지의 보유기간을 계산하여 해당 세율을 적용하므로 1년 이상 보유에 해당하여 9%～36%의 누진세율을 적용합니다.

사 례 6		재개발지역 내 단독주택 (부수토지 포함) 소유자가 당해 주택을 제공하고 취득한 재개발아파트를 공동주택기준시가 최초고시 이후에 양도한 경우

1. 사례자료

□ 종전부동산 취득일부터 사업계획승인일 전일까지의 내용

① 취득일：1990. 9. 5

② 종전부동산의 면적：대지 120㎡, 단독주택 100㎡

③ 취득일현재의 토지․건물 기준시가：토지→1,300,000원/㎡, 건물→194,000원/㎡

④ 사업계획승인일 전일(1996.5.19) 현재의 종전부동산의 토지․건물기준시가

：토지→1,430,000원, 건물→233,000원/㎡

☞ ③,④의 건물기준시가는 (2001.1.1건물기준시가×취득당시산정기준율)로 계산

□ 사업계획승인일 이후부터 준공일 전일까지의 내용

⑤ 사업계획승인일：1996.5.20

⑥ 청산금납부(할) 금액：50,000,000원 (분양가액：250,000,000원)

⑦ 사업계획승인일 현재의 토지 개별공시지가：1,430,000원/㎡

⑧ 준공일 전일(2001.8.20) 현재의 토지 개별공시지가：1,800,000원/㎡

□ 재개발아파트 준공일 이후부터 최초고시일까지의 내용

⑨ 준공일：2001. 8. 21

재개발아파트의 면적 ; 대지권 55㎡, 건물면적 200㎡

준공일현재의 토지․건물기준시가：토지→1,800,000원/㎡, 건물→420,000원/㎡

공동주택기준시가 최초고시일：2002. 4. 4

최초고시일 현재의 토지․건물기준시가：토지→1,910,000원/㎡, 건물→432,000원/㎡

☞ 최초고시일의 토지기준시가는 소법규칙 §80에 따라 환산된 동일조정기간 내의 기준시가

최초고시된 공동주택 기준시가：400,000,000원

□ 재개발아파트 양도내용

양도일：2003. 5. 20

양도일 공동주택 기준시가：450,000,000원

2. 계산순서 (아래와 같이 계산하면 편리함)

① 「4. 양도차익란」을 계산합니다.

② 「1. 양도가액란」과 「3. 필요경비란」를 기재합니다.

③ 「2. 취득가액란」을 계산합니다.

④ 「5. 란 이후」를 계산합니다.

3.

사례 6

의 양도소득세 계산

1. 양 도 가 액	450,000,000
	↓
2. 취 득 가 액	(450,000,000)－(121,027,659＋10,527,082) = 318,445,259
	↓
3. 필 요 경 비	(5,262,000)＋(5,265,082)= 10,527,082
	↓
4. 양 도 차 익 (=①+②+③)	① 취득일～사업계획승인일 등 전일까지 구부동산 양도차익	② 사업계획승일일등～준공일 전일까지 구토지 양도차익	③ 준공일～양도일까지의 신축건물 등의 양도차익
	(120㎡ × 1,430,000 + 100㎡ × 233,000) - (120㎡ × 1,300,000 + 100㎡ × 194,000) - (5,262,000) = 14,238,000	(120㎡ × 1,800,000) - (120㎡ × 1,430,000) = 44,400,000	(450,000,000) - (□382,345, 259) - (□ 5,265,082) = 62,389,659
	양도차익 합계 = 14,238,000 ＋ 44,400,000 + 62,389,659 = 121,027,659
	↓
5. 장 기 보 유 특 별 공 제	○ (4.① + 4.②)의 장기보유특별공제：(14,238,000 + 44,400,000) × 30% = 17,591,400 ○ (4.③)의 장기보유특별공제 - 청산금에 대한 장기보유특별공제 = 12,477,969× 0 %= 0 - 청산금이외분에 대한 장기보유특별공제 = 49,911,727×30%= 14,973,518
	장기보유특별공제 계 = 17,591,400＋14,973,518 = 32,564,918
	↓
6. 양 도 소 득 금 액	121,027,771-32,564,918 = 88,462,853
	↓
7. 양 도 소 득 기 본 공 제	2,500,000
	↓
8. 양 도 소 득 과 세 표 준	88,462,853-2,500,000 = 85,962,853
	↓
9. 세 율	36% (누진공제액 11,700,000원)
	↓
10. 산 출 세 액	(85,962,853×36%) - 11,700,000 = 19,246,627
	↓
11. 예 정 신 고 납 부 세 액 공 제	19,246,627×10% = 1,924,662
	↓
12. 납 부 할 세 액	19,246,627-1,924,662 = 17,321,965

4.

사례 6

에 대한 해설

1) 양도차익의 계산 (아래 가.＋나.＋다. = 53,410,420)

가. 취득일～사업계획승인일 등 전일까지의 양도차익 계산 (4.①)

= (사업계획승인일 전일현재의 구부동산기준시가)-(취득일 현재의 구부동산기준시가)-(취득일 현재의 구부동산기준시가×기준시가개산공제율)

= (120㎡×1,430,000+100㎡×233,000) - (120㎡×1,300,000+100㎡×194,000) -〔(120㎡ ×1,300,000+100㎡×194,000)×3%) = 14,238,000

나. 사업계획승인일～준공일 전일까지의 양도차익 계산 (4.②)

= (준공일 전일현재 구토지 기준시가)-(사업계획승인일 현재 구토지 기준시가)

= (120㎡×1,800,000)-(120㎡×1,430,000) = 44,400,000

다. 준공일～양도일까지의 양도차익 계산 (4.③)

= (양도일 현재의 공동주택 기준시가)-(□준공일 현재의 공동주택기준시가)- (□신건물 및 증가된 신토지면적 상당의 준공일 현재 공동주택기준시가×기준시가개산공제율〕

= (450,000,000) - (□ 382,345,259) - (□ 5,265,082) = 62,389,659

□ 준공일 현재의 공동주택기준시가 환산액 계산 (4.③란의 □)

소득세법시행령 제164조제6항의 산식에 따라 계산합니다.

준공일 현재 공동주택기준 시가 환산가액	=	최초고시된 공동주택 기준시가	×	준공일 현재의 (건물+토지)기준시가
				최초고시일 현재의 (건물+토지)기준시가

=	400,000,000	×	(200㎡×420,000)＋(55㎡×1,800,000)	=	382,345,259
			(200㎡×432,000)＋(55㎡×1,910,000)

☞ 산식에서 (건물+토지)기준시가 란 신축아파트에 대한 토지 및 일반건물기준시가를 말함

□ 준공일～양도일까지에 대한 필요경비의 계산 (4.③의 □)

신축아파트의 양도일 현재 공동주택기준시가가 있으므로 아래와 같이 계산한 기준시가 개산공제액을 필요경비로 기재합니다.

기준시가 개산공제액	=	준공일 현재 공동주택기준 시가 환산가액	×	준공일 현재의 (건물＋구토지보다 증가된 신토지면적)의 기준시가	×	기준시가 개산공제율
				준공일 현재의 (토지+건물) 기준시가

=	382,345,259	×	(200㎡×420,000) + (0)	×	3%	＝	5,265,082
			(200㎡×420,000)＋(55㎡×1,800,000)

☞ 산식에서 (토지+건물)기준시가 란 신축아파트에 대한 토지 및 일반건물기준시가를 말하고 구주택의 토지면적이 120㎡이고 신축아파트의 토지면적이 55㎡이므로 “구토지보다 증가된 신토지 면적은 없어” 산식 중 분자란은 신축아파트의 건물기준시가만 적용함

2) 장기보유특별공제액의 계산

장기보유특별공제는 다음 (가.＋ 나.)의 합계액으로 합니다.

가. 4.① 4.②의 양도차익에 대한 장기보유특별공제

=	(4.①양도차익＋4.② 양도차익)	×	구토지 취득일부터 신축아파트 양도일까지의 보유기간에 대한 장기보유특별공제율

=	(14,238,000＋44,400,000)	×	30%	＝	17,591,400

☞ 보유기간：구토지 취득일(1990.9.5)～신축아파트 양도일(2003.5.20) → 10년 이상 보유

나. 4. ③의 양도차익에 대한 장기보유특별공제(□＋□= 27,928,639)

□ 4.③의 양도차익 중 청산금에 상당하는 장기보유특별공제

=	(4.③ 양도차익)	×	청산금납부액	×	준공일부터 신축아파트 양도일까지의 보유기간에 대한 장기보유특별공제율
			분양가액

=	(62,389,659)	×	50,000,000	×	0%	＝	0
			250,000,000

☞ 보유기간：신축아파트 준공일(2001.8.21)～신축아파트 양도일(2003.5.20) → 3년 미만 보유로 장기보유특별공제액은 없음

☞ 청산금납부액은 재개발사업계획에 따라 납부하여야 할 청산금액 전부를 말함

□ 4.③의 양도차익 중 청산금외 부분에 대한 장기보유특별공제

=	(4.③ 양도차익)	×	(분양가액-청산금납부액)	×	구토지 취득일부터 신축아파트 양도일까지의 보유기간에 대한 장기보유특별공제율
			분양가액

=	(62,389,659)	×	(250,000,000-50,000,000)	×	30%	＝	14,973,518
			250,000,000

☞ 보유기간：구토지 취득일(1990.9.5)～신축아파트 양도일(2003.5.20) → 10년 이상 보유

3) 양도소득세율 적용시 보유기간 계산

구토지의 취득일(1990.9.5)부터 신축아파트 양도일(2003.5.20)까지의 보유기간을 계산하여 해당 세율을 적용하므로 1년 이상 보유에 해당하여 9%～36%의 누진세율을 적용합니다.

Ⅱ. 기준시가에 의한 직장․지역조합 주택의

양도소득세 계산

1. 배  경

주택건설촉진법 규정에 의한 직장(지역)조합원이 최초로 취득하여 양도하는 조합아파트에 대한 양도소득세 계산시 그 취득가액 산정방법이 불합리하고 계산과정이 복잡하여 민원이 발생하였던 현행의 취득가액 산정방법을 합리적으로 개선함으로써 세부담의 불공평을 해소하고 1997년 이후 전면 시행되는 부동산양도신고제(2002.7.1 폐지)와 관련한 세액계산서비스를 원활히 제공하는 데 있다.

2. 개선내용 (재일 46014-103, 1997.1.21)

[종전] 1996. 1. 1 이후 양도분 (재일 46014-2600, 1994.9.30)

[eqn: ①{국세청장이~최초로} atop {고시한~기준시가~~}`×` {준공당시`(토지`＋`건물)`기준시가~합계액}_` over {최초고시당시의`(토지`＋`건물)`기준시가~합계액}^`]

[eqn: ②{①에~의한~환산기준} atop {시가(준공시점)~~~}×` {준공당시~건물의~기준시가}_` over {아파트~준공당시의`(토지`＋`건물)`기준시가~합계액}^`]

[eqn: ③~[①`-`②]`×` {토지의~취득당시~기준시가}_` over {아파트~준공당시의~토지~기준시가}^`]

[eqn: ④~환산취득가액`=`[②`＋`③]]

[종전] 1995. 12. 31 이전 양도분 (재일 46014-2600, 1994.9.30)

[eqn: ①{국세청장이~최초로} atop {고시한~기준시가~~}`×` {준공당시`(토지`＋`건물)`기준시가표준액~합계액}_` over {최초고시당시의`(토지`＋`건물)`과세시가표준액~합계액}^`]

[eqn: ②{①에~의한~환산기준} atop {시가(준공시점)~~~}×` {준공당시~건물의~기준시가}_` over {아파트~준공당시의`(토지`＋`건물)`기준시가~합계액}^`]

[eqn: ③~[①`-`②]`×` {토지의~취득당시~과세시가~표준액}_` over {아파트~준공당시~토지의~과세시가~표준액}^`]

[eqn: ④~환산취득가액`=`[②`＋`③]]

[개선내용] 1996. 1. 1 이후 양도분(재일 46014-103, 1997.1.21)

[eqn: ①{국세청장이~최초로} atop {고시한~기준시가~~}`×` {건물취득당시`(토지`＋`건물)`기준시가~합계액}_` over {최초고시당시의`(토지`＋`건물)`기준시가~합계액}^`]

[eqn: ②~건물취득당시~토지의~기준시가`－`토지취득당시~토지의~기준시가]

[eqn: ③~환산취득가액`=`[①`－`②]]

□ 적용례：1997.1.1 이후 결정 또는 경정하는 분부터 적용

[개선내용] 1995. 12. 31 이전 양도분(재일 46014-103, 1997.1.21)

[eqn: ①{국세청장이~최초로} atop {고시한~기준시가~~}`×` {건물취득당시`(토지`＋`건물)`과세시가표준액~합계액}_` over {최초고시당시의`(토지`＋`건물)`과세시가표준액~합계액}^`]

[eqn: ②~건물취득당시~토지의~기준시가`－`토지취득당시~토지의~기준시가]

[eqn: ③~환산취득가액`=`[①`－`②]]

□ 적용례：1997.1.1 이후 결정 또는 경정하는 분부터 적용

사 례 1		1990. 8. 29 이전에 취득한 직장․지역조합 아파트의 양도

1. 사례자료

□ 아파트 현황	부산 북구 ○○동 ○○빌라 ○○○동 ○○○호
구 조	면 적	신 축 년 도	양 도 일	토지취득일
대 지	건 물 (공용포함)
건물취득일
철 근 콘크리트조	스라브	최고층 15층	50㎡	157.41㎡	1987	2003.2.10	1985.1.1
1987.4.20
공동주택 기준시가	최초고시	1988. 9. 21	75,000,000
	2002. 7. 1	250,000,000
개별공시지가	토지등급현황
2002.1.1	2,500,000원/㎡	1990.8.30 현 재	230등급 (333,000원/㎡)	1988.9.21 현 재	220등급 (204,000원/㎡)
1999.1.1	1,900,000원/㎡	1990.8.30 직 전	225등급 (261,000원/㎡)	1987.5.21 현 재	215등급 (160,000원/㎡)
1990.1.1	1,000,000원/㎡	취득당시	200등급 (77,100원/㎡)
2001년 건물기준시가
기준액	용도지수	구조지수	위치지수	잔가율	산정기준율(88)	산정기준율(87)
400,000	1.0	1.0	1.05	0.72	0.73	0.711
2003년 건물기준시가	302,000원/㎡(가정)
□ 자료의 특성
가. 2003. 4월중 양도소득세 예정신고를 하고 예정신고 기한(2003. 4. 30)까지 납부할 세액을 전액 납부(분납세액은 분납기한내 납부)하였음 나. 미등기양도자산과 조세특례제한법상 감면대상 양도가 아님

2. 보충자료

1. 양도가액 계산

양도차익은 자산별로 구분계산하여야 하므로 양도당시 공동주택기준시가를 그 당시의 토지 및 (일반)건물의 기준시가로 안분하여 구분합니다.

○ 양도가액은 2002.7.1자 고시된 공동주택기준시가 250,000,000입니다.

<토지해당분> 250,000,000 × (ⓐ125,000,000 / 1)172,537,820) = 181,119,710	①

<건물해당분> 250,000,000 - ①181,119,710 = 68,880,290	②

1) 양도당시 토지 및 건물기준시가 합계 (=ⓐ+ⓑ=172,537,820원)

<양도당시 토지기준시가> 50㎡ × 2,500,000원/㎡ = 125,000,000	ⓐ

<양도당시(일반)건물기준시가> 157.41㎡ × 302,000원/㎡

= 47,537,820	ⓑ

2. 취득가액 계산 (④+⑤)

Α. 아파트 준공당시의 공동주택기준시가 환산가액(65,972,738원)

= 최초고시공동주택기준시가 × 준공당시 토지․건물기준시가합계액 / 최초고시당시 토지․

건물기준시가합계액

= 75,000,000 × (1)60,735,390 / 2)69,046,008) = 65,972,738

1) 준공당시(아파트취득당시：1987.5.21)의 토지․건물기준시가 합계액(=ⓓ+ⓔ=60,735,390)	ⓒ

<준공당시 토지기준시가> 50㎡ × 538,720원/㎡[1,000,000 × 160,000 / (333,000

＋ 261,000)÷ 2] = 26,936,000	ⓓ

<준공당시 건물기준시가> 47,537,820(2001.1 기준시가) × 0.711(산정기준율) = 33,799,390	ⓔ

2) 최초고시당시(1988. 9. 21) 토지․건물기준시가 합계액 (=ⓕ+ⓖ= 69,046,008원)

<최초고시당시 토지기준시가> 50㎡ × 686,868원/㎡[1,000,000 × 204,000 / (333,000

＋261,000) ÷ 2] = 34,343,400	ⓕ

<최초고시당시 건물기준시가> 47,537,820(2001.1.1 기준시가) × 0.73(산정기준율)

= 34,702,608	ⓖ

Β. 아파트 준공당시 공동주택기준시가 환산가액(65,972,738)을 토지 및 건물 해당분으로 구분하여 준공당시 건물에 대한 취득가액 계산 (=④ 36,713,987)

준공당시의 토지 및 (일반)건물 기준시가로 안분하여 구분합니다.

<토지해당분> 65,972,738(Α.) × ⓓ26,936,000 / ⓒ60,735,390 = 29,258,751	③

<건물해당분> 65,972,738(Α.) - ③29,258,751 = 36,713,987	④

Γ 토지의 취득가액 계산 (=⑤ 15,302,501)

= 준공당시 토지해당분 공동주택기준시가-토지가액상승분공제

= ③ 29,258,751 - ⓗ13,956,250 = 15,302,501	⑤

*) 토지가액 상승분 공제액계산 (13,956,250)	ⓗ

= 아파트 준공당시 토지기준시가(ⓓ) - 토지 취득당시(85.1.1현재)의 기준시가 = 26,936,000 -

주)12,979,750 = 13,956,250

주) 85.1.1현재 토지기준시가=1,000,000(90.1.1개별공시지가)×[77,100/(333,000＋261,000)÷2]×

50㎡(토지면적)=12,979,750

3. 기타 필요경비 계산

취득당시의 기준시가 (2.의 금액)에 3%를 곱하여 계산합니다

4. 장기보유특별공제

토지분, 건물분 모두 보유기간이 10년 이상으로 양도차익에 30%를 곱하여 계산합니다.

5. 세율적용

아파트의 보유기간이 1년 이상이므로 누진세율(9%～36%)이 적용됨

6. 예정신고납부세액공제

예정신고․납부를 하였으므로 납부할 세액에 10/100를 곱하여 계산합니다.

3. 계산흐름도

구 분	금 액			계 산 방 법
	토 지	건 물	계
① 양도가액	181,119,710	68,880,290	250,000,000	보충설명 참조
② 취득가액	15,302,501	36,713,987	52,016,488	〃
③ 기타필요경비	459,075	1,101,419	1,560,494	= ②×3%
Ⅰ.양도차익(①-②-③)	165,358,134	31,064,884	196,423,018	= ① - ② - ③
④ 장기보유특별공제	49,607,440	9,319,465	58,926,905	Ⅰ × 30%
Ⅱ.양도소득금액(Ⅰ.-④)	115,750,694	21,745,419	137,496,113
⑤ 양도소득기본공제			2,500,000
Ⅲ. 과세표준(Ⅱ.-⑤)			134,996,113
⑥ 세 율			36%	과세표준이 8천만원 초과하므로 36% (누진공제：1,170만원)
Ⅳ. 산출세액(Ⅲ.×⑥)			36,898,600
⑦ 감면세액
⑧ 예정신고납부세액공제			3,689,860
⑨ 수정신고등 가산세
⑩ 기신고․결정․경정세액
Ⅴ.자진납부할세액 (Ⅳ-⑦-⑧＋⑨-⑩)			33,208,740
⑪ 분납(물납)할 세액 (1천만원 이상에 한함)			16,604,370
Ⅵ. 자진납부세액(Ⅴ.-⑪)			16,604,370
Ⅶ. 환급세액

사 례 2		1990.8.30 이후에 취득한 직장․지역조합 아파트의 양도

1. 사례자료

□ 아파트 현황	부산 북구 ○○동 ○○빌라 ○○○동 ○○○호
구 조	면 적	신 축 년 도	양 도 일	토지취득일
대 지	건 물 (공용포함)
건물취득일
철 근 콘크리트조	스라브	최고층 15층	50㎡	126.09㎡	1996	2003.3.15	1993.2.5
1996.5.10
공동주택 기준시가	최초고시	1996. 7. 1	200,000,000
	2002. 7. 1	275,000,000
개 별 공 시 지 가
2002. 1. 1	2,900,000원/㎡	1995. 1. 1	3,000,000원/㎡
1996. 1. 1	2,500,000원/㎡	1992. 1. 1	800,000원/㎡
2001년 건물기준시가
기준액	용도지수	구조지수	위치지수	잔가율	산정기준율(96)	산정기준율(95)
400,000	1.0	1.0	1.05	0.9	0.955	0.966
2003년 건물기준시가	378,000원/㎡(가정)
□ 자료의 특성
가. 납세자는 2003. 5월중 양도소득세 예정신고를 하고 예정신고기한(2003. 5. 31) 까지 납부할 세액을 전액 납부(분납세액은 분납기한내 납부)하였음 나. 미등기양도자산과 조세특례제한법상 감면대상 양도가 아님

2. 보충자료

1. 양도가액 계산

양도차익은 자산별로 구분계산하여야 하므로 양도당시 공동주택기준시가를 그 당시의 토지 및 (일반)건물의 기준시가로 안분하여 구분합니다.

○ 양도가액은 2002.7.1자 고시된 공동주택기준시가 275,000,000입니다.

<토지해당분> 275,000,000 × (ⓐ145,000,000 / 1)192,662,020) = 206,968,659	①

<건물해당분> 275,000,000 - ①206,968,659 = 68,031,341	②

1) 양도당시 토지 및 건물기준시가 합계(=ⓐ+ⓑ=192,662,020원)

<양도당시 토지기준시가> 50㎡ × 2,900,000원/㎡ = 145,000,000	ⓐ

<양도당시 (일반)건물기준시가> 126.09㎡ × 378,000원/㎡

= 47,662,020	ⓑ

2. 취득가액 계산 (④+⑤)

Α. 아파트 준공당시의 공동주택기준시가 환산가액(229,322,550원)

= 최초고시공동주택기준시가×준공당시 토지․건물기준시가합계액/최초고시당시 토지․

건물기준시가합계액

= 200,000,000 × (1)195,517,229 / 2)170,517,229) = 229,322,550

1) 준공당시(아파트취득당시：1996.5.10)의 토지․건물기준시가 합계액(=ⓓ+ⓔ=195,517,229)	ⓒ

<준공당시 토지기준시가> 50㎡ × 3,000,000원/㎡ = 150,000,000	ⓓ

<준공당시 건물기준시가> 47,662,020원(2001.1.1기준시가) × 0.955 (산정기준율)

= 45,517,229	ⓔ

2) 최초고시당시(1996. 7. 1) 토지․건물기준시가 합계액 (=ⓕ+ⓖ=170,517,229원)

<최초고시당시 토지기준시가> 50㎡ × 2,500,000원/㎡ = 125,000,000	ⓕ

<최초고시당시 건물기준시가> 47,662,020원(2001.1.1기준시가)× 0.955(산정기준율)

= 45,517,229	ⓖ

Β. 아파트 준공당시 공동주택기준시가 환산가액(229,322,550)을 토지 및 건물 해당분으로 구분하여 준공당시 건물에 대한 취득가액 계산 (=④ 53,387,250)

준공당시의 토지 및 (일반)건물 기준시가로 안분하여 구분합니다.

<토지해당분> 229,322,550(Α.) × ⓓ150,000,000 / ⓒ195,517,229 = 175,935,300	③

<건물해당분> 229,322,550(Α.) - ③175,935,300 = 53,387,250	④

Γ 토지의 취득가액 계산 (=⑤ 65,935,000)

= 준공당시 토지해당분 공동주택기준시가-토지가액상승분공제

= ③ 175,935,000 - ⓗ110,000,000 = 65,935,000	⑤

*) 토지가액 상승분 공제액계산 (110,000,000)	ⓗ

= 아파트 준공당시 토지기준시가(ⓓ) - 토지 취득당시(93.2.5현재)의 기준시가

= 150,000,000 - 40,000,000 = 110,000,000

3. 기타 필요경비 계산

취득당시의 기준시가 (2.의 금액)에 3%를 곱하여 계산합니다.

4. 장기보유특별공제

토지 및 건물 보유기간은 10년 미만에, 해당하여 15% 공제율을 적용합니다.

5. 세율적용

토지의 보유기간이 1년 이상이므로 누진세율(9%～36%)이 적용됩니다.

3. 계산흐름도

구 분	금 액			계 산 방 법
	토 지	건 물	계
① 양도가액	206,968,659	68,031,341	275,000,000	보충설명 참조
② 취득가액	65,935,000	53,387,250	119,322,250
③ 기타필요경비	1,978,050	1,601,617	3,579,667	= ②×3%
Ⅰ.양도차익(①-②-③)	139,055,609	13,042,474	152,098,083	= ① - ② - ③
④ 장기보유특별공제			22,814,712	= 152,098,083 × 15% (공제율)
Ⅱ.양도소득금액(Ⅰ.-④)			129,283,371
⑤ 양도소득기본공제			2,500,000
Ⅲ. 과세표준(Ⅱ.-⑤)			126,783,371
⑥ 세 율			36%	(누진공제：1,170만원)
Ⅳ. 산출세액(Ⅲ.×⑥)			33,942,013
⑦ 감면세액
⑧ 예정신고납부세액공제			3,394,201
⑨ 수정신고등 가산세
⑩ 기신고․결정․경정세액
Ⅴ.자진납부할세액 (Ⅳ-⑦-⑧＋⑨-⑩)			30,547,812
⑪ 분납(물납)할 세액 (1천만원 이상에 한함)			15,273,910
Ⅵ. 자진납부세액(Ⅴ.-⑪)			15,273,900
Ⅶ. 환급세액

Ⅲ. 실지거래가액에 의한 재건축․재개발 주택 등의

입주권에 대한 양도소득세 계산

1. 배  경

재개발․재건축 아파트 및 상가에 대한 입주권(이하 ‘입주권’이라 함)을 취득한 조합원이 아파트․상가 완공 전에 입주권 상태로 양도하는 경우에는 소득세법상「부동산을 취득할 수 있는 권리」의 양도로 보아 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하고 있다.

입주권에 대한 양도차익 산정시 2000. 12. 31 이전에는 소득세법 제96조에서 정하는 실지양도가액과 같은법 제97조에서 정하는 실지필요경비 등을 산출하여 일반적인 양도차익의 산정방법으로 양도소득세를 과세하여 왔으나,

2001. 1. 1 이후 양도하는 재개발․재건축아파트 입주권에 대하여는 소득세법시행령 제166조에 그 양도차익 산정방법을 구체적으로 신설(입주권프리미엄과 기존부동산을 구분하여 산정)하여 동 법령에 따라 양도소득세를 산정하도록 하였고,

2002. 1. 1 이후 양도하는 재개발․재건축 구역 내외 상가 입주권에 대하여도 재개발․재건축 아파트입주권의 양도차익 계산방법과 동일하게 산정하도록 법령이 보완되어 시행하고 있다.

2. 관련규정

가. 소득세법 제94조제1항제2호 가목(양도소득의 범위) 요약

부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 소득세법 제96조제1항 단서(양도가액), 제97조제1항 가목 단서(양도소득의 필요경비계산) 요약

토지․건물 및 부동산에 관한 권리의 양도가액(필요경비)은 당해 자산의 양도(취득)당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. <생 략>

2. 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3.~7. <생 략>

다. 소득세법시행령 제166조(양도차익의 산정 등)

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다. (2001. 12. 31 개정)

1. 청산금을 납부한 경우 (2001. 12. 31 개정)

［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금) - 법 제97조제1항제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조제1항제2호 내지 제4호 또는 영 제163조제6항의 규정에 의한 필요경비］

2. 청산금을 지급받은 경우 (2001. 12. 31 개정)

［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조제1항제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조제1항제2호 및 제4호 또는 영 제163조제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. (2001. 12. 31 개정)

기존건물과 그 부수토지의 평가액	×	취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 토지․건물․ 공동주택의 기준시가
		관리처분계획인가일 또는 사업계획승인일 현재 기존 건물과 그 부수토지의 토지․건물․공동주택의 기준시가

③ 제1항 제1호․제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다. (2001. 12. 31 개정)

3. 위 산식 적용대상 입주권의 범위

○ 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이

○ 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를

○ 2001. 1. 1 이후 양도하는 경우에 한하여 적용한다.

☞ 재개발․재건축 상가입주권은 2002. 1. 1 이후 양도하는 분부터 적용함

4. 입주권에 대한 양도소득세 산정개요

가. 양도차익 산정방법

○ 재개발․재건축 입주권의 양도차익은「입주권프리미엄」과 「기존부동산의 양도차익」으로 구성되어 있으므로, 이를「부동산을 취득할 수 있는 권리 부분」과 「부동산 부분」으로 구분하여 각각의 양도차익을 산정한다.

나. 장기보유특별공제액의 적용방법

○ 장기보유특별공제액은 「부동산을 취득할 수 있는 권리부분」에는 적용하지 않는 것이며,「기존부동산 부분」에는 아래와 같이 그 보유기간에 따라 해당하는 공제율을 적용하여 계산한다.

- 기존부동산의 보유기간계산：기존부동산의 취득일부터 관리처분계획 인가일(사업계획승인일)까지의 기간

- 기존건물과 부수토지의 보유기간이 서로 다른 경우：각각의 보유기간에 따른 공제율을 적용

다. 양도소득기본공제 적용

「부동산을 취득할 수 있는 권리부분」과 「기존부동산 부분」에 대한 양도소득금액을 합산한 후 1인당 연 2,500,000원을 공제한다.

라. 양도소득세 적용세율

기존부동산의 취득일로부터 입주권양도일까지의 보유기간을 계산하여 해당세율을 적용한다.

○ 기존건물과 부수토지의 취득일이 서로 다른 경우：먼저 취득한 부동산의 취득일부터 입주권양도일까지의 기간을 보유기간으로 하여 해당세율을 적용

마. 기존 부동산의 취득가액이 확인되지 않는 경우

기존건물과 그 부수토지의 취득가액이 확인되지 않는 경우에는 다음 산식에 의한 가액을 기존건물과 그 부수토지의 취득가액으로 한다.

기존건물과 그 부수토지의 평가액	×	취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 토지․건물․ 공동주택의 기준시가
		관리처분계획인가일 또는 사업계획승인일 현재 기존 건물과 그 부수토지의 토지․건물․공동주택의 기준시가

○ 위 산식에서 취득일 또는 관리처분인가일 등 현재의 기존건물에 대한 기준시가는 국세청고시 건물기준시가 및 취득당시 기준시가산정기준율을 적용하여 산정하고, 그 취득일 또는 관리처분인가일 등이 2000. 12. 31이전인 경우에는 2001. 1. 1현재 기존건물이 존재한 것으로 보고 다음과 같이 계산한 가액으로 한다.

취득일 또는 관리처분인가일등 현재의 건물의 기준시가

= 2001. 1. 1 시행 국세청 건물기준시가 × 취득당시 기준시가 산정기준율

☞ 취득당시 기준시가 산정기준율 이란：취득당시 건물기준시가 산정기준율표상 취득년도와 신축년도가 교차되는 지점에 해당하는 율

바. 기존부동산을 상속 또는 증여로 취득한 경우

상속 및 증여로 취득한 자산의 취득당시 실지거래가액은 상속․증여일 현재의 상속세및증여세법상 평가액으로 한다. 다만, 1990. 8. 30 이전에 상속 또는 증여로 취득한 토지의 경우는 상증법상 평가액과 1990. 1. 1 기준 개별공시지가 환산액 중 많은 가액으로 한다.(소령 §163 ⑨)

5. 입주권에 대한 양도소득세 산정흐름도

가. 청산금을 납부한 경우

1. 양 도 가 액	4. ①란의 양도가액을 기재
	↓
2. 취 득 가 액	1. － (3. ＋ 4.)
	↓
3. 필 요 경 비	(4.① 란의 기타필요경비) ＋ (4.② 란의 기타필요경비)를 기재
	↓
4. 양 도 차 익 (=③)	① 부동산을 취득할 수 있는 권리 부분 양도차익 =	↓	② 기존의 부동산부분 양도차익 =
	양도가액 - (기존건물과 부수 토지의 평가액 + 납부한청산금) - 기타 필요경비		(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 기타 필요경비
	③ 양도차익의 합계액 = ① ＋ ②
		↓
5. 장 기 보 유 특 별 공 제	부동산을 취득할 수 있는 권리 부분		기존의 부동산 부분
	공제대상이 아님		4.②×공제율 * 기존부동산보유년수에 해당하는 율
	↓
6. 양 도 소 득 금 액	(4.-5.)의 금액
	↓
7. 양 도 소 득 기 본 공 제	1인당 연 2,500,000원 공제
	↓
8. 양 도 소 득 과 세 표 준	(6.-7.)의 금액
	↓
9. 세 율	보유기간계산：기존부동산취득일～입주권양도일까지 계산
	↓
10. 산 출 세 액	(8.×9.)의 금액
	↓
11. 예 정 신 고 납 부 세 액 공 제	예정신고납부세액공제전의 납부할 세액 × 10%
	↓
12. 납 부 할 세 액	(10.-11.)의 금액

나. 청산금을 지급받은 경우

1. 양 도 가 액	4. ①란의 양도가액을 기재
	↓
2. 취 득 가 액	1.－ (4. ＋ 3.)
	↓
3. 필 요 경 비	(4.① 란의 기타필요경비) ＋
	(	4. ② 란의 기타 필요 경비	×	기존부동산의 평가액 - 지급받은 청산금			)
				기존부동산의 평가액
4. 양 도 차 익 (=③)	① 부동산을 취득할 수 있는 권리 부분 양도차익 =				↓	② 기존의 부동산부분 양도차익 =
	양도가액 - (기존건물과 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 기타 필요경비					(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 기타필요경비) × (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) ÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액
	③ 양도차익의 합계액 = ① ＋ ②
	↓
5. 장 기 보 유 특 별 공 제	부동산을 취득할 수 있는 권리 부분					기존의 부동산 부분
	공제대상이 아님					4.②×공제율 * 기존부동산보유년수에 해당하는 율
	↓
6. 양 도 소 득 금 액	(4.-5.)의 금액
	↓
7. 양 도 소 득 기 본 공 제	1인당 연 2,500,000원 공제
	↓
8. 양 도 소 득 과 세 표 준	(6.-7.)의 금액
	↓
9. 세 율	보유기간계산：기존부동산취득일～입주권양도일까지 계산
	↓
10. 산 출 세 액	(8.×9.)의 금액
	↓
11. 예 정 신 고 납 부 세 액 공 제	예정신고납부세액공제전의 납부할 세액 × 10%
	↓
12. 납 부 할 세 액	(10.-11.)의 금액

6. 재건축․재개발 입주권에 대한 양도소득세 계산사례

[사례 1] 청산금을 납부한 경우로서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 알 수 있는 경우

[사례 2] 청산금을 납부한 경우로서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을

알 수 없는 경우

[사례 3] 청산금을 지급받은 경우로서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을

알 수 있는 경우

[사례 4] 청산금을 지급받은 경우로서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을

알 수 없는 경우

[사례 5] ① 기존건물과 그 부수토지의 취득시기가 각각 다른 경우로서

(예：무허가건물소유자가 시유지 등을 불하받은 경우)

② 청산금을 납부하고 기존건물의 취득가액을 알 수 없는 경우

[사례 6] 청산금을 납부한 경우로서 기존건물과 그 부수토지를 상속 또는

증여로 취득한 경우

사 례 1		청산금을 납부한 경우로서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 알 수 있는 경우

1. 사례자료

□ 기존건물 및 그 부수토지의 취득내용

○ 취득일：1994. 9. 1

○ 실지취득가액：68,000,000

○ 기타필요경비：2,000,000

* 기존부동산에 대한 기타필요경비를 말함

□ 관리처분계획인가 내용

○ 인가일：2001. 6. 15

○ 기존건물 및 그 부수토지의 평가액：80,000,000원

○ 청산금으로 납부한 가액：50,000,000원

□ 입주권 양도내용

○ 양도일자：2003. 5. 1

○ 입주권 실지양도가액：151,000,000원

○ 기타 필요경비：1,000,000원 (예：부동산소개료 등)

* 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대한 기타필요경비를 말함

2. 계산순서(아래와 같이 계산하면 편리함)

① 4.란에 해당하는 ｢부동산을 취득할 수 있는 권리 부분｣과 ｢기존부동산 부분｣의 양도차익을 먼저 계산한다.

② 1.란의 양도가액과 3.란의 필요경비를 기재한다

③ 2.란 취득가액을 계산한다

④ 5.란 이후를 계산한다.

3.

사례 1

의 양도소득세 계산

1. 양 도 가 액	151,000,000
	↓
2. 취 득 가 액 〔= 1. - (4. + 3.)〕	118,000,000 = 151,000,000 - (30,000,000 ＋ 3,000,000)
	↓
3. 필 요 경 비	3,000,000 = 1,000,000 ＋ 2,000,000
	↓
4. 양 도 차 익 ( = ③)	① 부동산을 취득할 수 있는 권리 부분 양도차익 = 20,000,000	↓	② 기존의 부동산부분 양도차익 = 10,000,000
	151백만 - (80백만 + 50백만) - 1백만		(80백만 - 68백만) - 2백만
	③ 양도차익의 합계액 = 30,000,000 (① ＋ ②)
	↓
5. 장 기 보 유 특 별 공 제 (= 4. × 공 제 율)	부동산을 취득할 수 있는 권리 부분		기존의 부동산 부분
	공제대상이 아님		1,500,000 = 10,000,000 × 15%
	↓
6. 양 도 소 득 금 액 (= 4. - 5.)	28,500,000 = 30,000,000-1,500,000
	↓
7. 양 도 소 득 기 본 공 제	1인당 연 2,500,000원 공제
	↓
8. 양 도 소 득 과 세 표 준 (= 6. - 7.)	26,000,000=28,500,000-2,500,000
	↓
9. 세 율	18% (보유기간 1년 이상임)
	↓
10. 산 출 세 액 (= 8. × 세 율)	3,780,000=26,000,000×18%-900,000
	↓
11. 예 정 신 고 납 부 세 액 공 제 (= 납부세액 × 10%)	378,000=3,780,000×10%
	↓
12. 납 부 할 세 액 (= 10. - 11.)	3,402,000=3,780,000-378,000

사 례 2		청산금을 납부한 경우로서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 알 수 없는 경우

1. 사례자료

□ 기존건물 및 그 부수토지의 취득내용

○ 취득일：1994. 9. 1

○ 실지취득가액：알 수 없음

○ 기존부동산의 기타필요경비：알 수 없음

○ 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 면적 및 기준시가

- 기존건물：30㎡ (기준시가 @205,000)

- 부수토지：50㎡ (기준시가 @1,000,000)

□ 관리처분계획인가 내용

○ 인가일：2001. 6. 15

○ 기존건물 및 그 부수토지의 평가액：80,000,000원

○ 청산금으로 납부한 가액：50,000,000원

○ 관리처분계획인가일 현재 기존건물과 부수토지의 기준시가

- 기존건물 기준시가：@227,000

- 부수토지 기준시가：@1,200,000

□ 입주권 양도내용

○ 양도일자：2003. 5. 1

○ 입주권 실지양도가액：151,000,000원

○ 기타 필요경비：1,000,000원 (예：부동산소개료 등)

* 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대한 기타필요경비를 말함

2. 보충설명

① 기존건물과 그 부수토지의 환산취득가액(산식 4.②란)

기존건물과 부수토지의 환산취득가액	=	기존건물과 부수토지의 평가액	×	취득일현재 기존건물과 부수토지의 기준시가
				관리처분인가일등 현재 기존건물과 부수토지의 기준시가

67,235,443	=	80,000,000	×	(30㎡×205,000) + (50㎡×1,000,000)
				(30㎡×227,000) + (50㎡×1,200,000)

② 기존건물과 그 부수토지의 기타필요경비 계산(산식 4.②란)

기타필요경비 = 취득당시 기존건물과 부수토지의 기준시가 × 3%

1,684,500 = [(30㎡ × 205,000) + (50㎡ × 1,000,000)] × 3%

3.

사례 2

의 양도소득세 계산

1. 양 도 가 액	151,000,000
	↓
2. 취 득 가 액 〔= 1. - (4. + 3.)〕	117,235,443 = 151,000,000 - (31,080,057 ＋ 2,684,500)
	↓
3. 필 요 경 비	2,684,500 = 1,000,000 ＋ 1,684,500
	↓
4. 양 도 차 익 (= ③)	① 부동산을 취득할 수 있는 권리부분 양도차익 = 20,000,000	↓	② 기존의 부동산부분 양도차익 = 11,080,057
	151백만 - (80백만 + 50백만) - 1백만		(80,000,000 - 67,235,443) - 1,684,500
	③ 양도차익의 합계액 = 31,080,057 (① ＋ ②)
	↓
5. 장 기 보 유 특 별 공 제 (= 4. × 공 제 율)	부동산을 취득할 수 있는 권리 부분		기존의 부동산 부분
	공제대상이 아님		1,662,008 = 11,080,057 × 15%
	↓
6. 양 도 소 득 금 액 (= 4. - 5.)	29,418,049 = 31,080,057 - 1,662,008
	↓
7. 양 도 소 득 기 본 공 제	1인당 연 2,500,000원 공제
	↓
8. 양 도 소 득 과 세 표 준 (= 6. - 7.)	26,918,049 = 29,418,049 - 2,500,000
	↓
9. 세 율	18% (보유기간 1년 이상임)
	↓
10. 산 출 세 액 (= 8. × 세 율)	3,945,248=26,918,049×18%-900,000
	↓
11. 예 정 신 고 납 부 세 액 공 제 (= 납 부 세 액 × 10%)	394,524=3,945,248×10%
	↓
12. 납 부 할 세 액 (= 10. - 11.)	3,550,724=3,945,248-394,524

사 례 3		청산금을 지급받은 경우로서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 알 수 있는 경우

1. 사례자료

□ 기존주택 및 그 부수토지의 취득내용

○ 취득일：1994. 9. 1

○ 실지취득가액：70,000,000

○ 기타필요경비：2,000,000(＊기존부동산에 대한 기타필요경비를 말함)

○ 기준시가：건물 30㎡(@205,000), 토지 50㎡(@1,000,000)

□ 관리처분계획인가 내용

○ 인가일：2001. 6. 15

○ 기존건물 및 그 부수토지의 평가액：80,000,000원

○ 지급받은 청산금 가액：20,000,000원

□ 입주권 양도내용

○ 양도일자：2003. 5. 1

○ 입주권 실지양도가액：71,000,000원

○ 기타 필요경비：1,000,000원 (예：부동산소개료 등)

* 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대한 기타필요경비를 말함

2.

사례 3

의 양도소득세 계산

1. 양 도 가 액	71,000,000
	↓
2. 취 득 가 액 〔= 1. - (4. + 3.)〕	52,500,000 = 71,000,000 - (16,000,000 ＋ 2,500,000)
	↓
3. 필 요 경 비	2,500,000 = 1,000,000 ＋ 2,000,000 ×			(80백만-20백만)
				80백만
	↓
4. 양 도 차 익 (= ③)	① 부동산을 취득할 수 있는 권리부분 양도차익 = 10,000,000	↓	② 기존의 부동산부분 양도차익 = 6,000,000
	71백만 - (80백만 - 20백만) - 1백만		(80백만 - 70백만- 2백만)		×	(80백만 - 20백만)
						80백만원
	③ 양도차익의 합계액 = 16,000,000 (① ＋ ②)
	↓
5. 장 기 보 유 특 별 공 제 (= 4. × 공 제 율)	부동산을 취득할 수 있는 권리 부분		기존의 부동산 부분
	공제대상이 아님		900,000 = 6,000,000 × 15%
	↓
6. 양 도 소 득 금 액 (= 4. - 5.)	15,100,000=16,000,000-900,000
	↓
7. 양 도 소 득 기 본 공 제	1인당 연 2,500,000원 공제
	↓
8. 양 도 소 득 과 세 표 준 (= 6. - 7.)	12,600,000 = 15,100,000 - 2,500,000
	↓
9. 세 율	18% (보유기간 1년 이상임)
	↓
10. 산 출 세 액 (= 8. × 세 율)	1,368,000 = 12,600,000 × 18%-900,000
	↓
11. 예 정 신 고 납 부 세 액 공 제 (= 납부세액 × 10%)	136,800=1,368,000×10%
	↓
12. 납 부 할 세 액 (= 10. - 11.)	1,231,200=1,368,000-136,800

* 청산금으로 지급받은 금액은 상기의 과세내용과는 별개로 과세대상이 됨

사 례 4		청산금을 지급받은 경우로서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 알 수 없는 경우

1. 사례자료

□ 기존주택 및 그 부수토지의 취득내용

○ 취득일：1994. 9. 1

○ 실지취득가액：알 수 없음

○ 기존부동산의 기타필요경비：알 수 없음

○ 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 면적 및 기준시가

- 기존건물：30㎡ (기준시가 @205,000)

- 부수토지：50㎡ (기준시가 @1,000,000)

□ 관리처분계획인가 내용

○ 인가일：2001. 6. 15

○ 기존건물 및 그 부수토지의 평가액：80,000,000원

○ 지급받은 청산금 가액：20,000,000원

○ 관리처분계획인가일 현재 기존건물과 부수토지의 기준시가

- 기존건물 기준시가：@227,000

- 부수토지 기준시가：@1,200,000

□ 입주권 양도내용

○ 양도일자：2003. 5. 1

○ 입주권 실지양도가액：71,000,000원

○ 기타 필요경비：1,000,000원 (예：부동산소개비 등)

* 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대한 기타필요경비를 말함

2. 보충설명

① 기존건물과 그 부수토지의 환산취득가액(산식 4.②란)

기존건물과 부수토지의 환산취득가액	=	기존건물과 부수토지의 평가액	×	취득일현재의 기존건물과 부수토지의 기준시가
				관리처분인가일등 현재의 기존건물과 부수토지의 기준시가

67,235,443	=	80,000,000	×	(30㎡×205,000) + (50㎡×1,000,000)
				(30㎡×227,000) + (50㎡×1,200,000)

② 기존건물과 그 부수토지의 기타필요경비 계산(산식 4.②란)

기타필요경비 = 취득당시 기존건물과 부수토지의 기준시가 × 3%

1,684,500 = [(30㎡ × 205,000) + (50㎡ × 1,000,000)] × 3%

3.

사례 4

의 양도소득세 계산

1. 양 도 가 액	71,000,000
	↓
2. 취 득 가 액 〔= 1. - (4. + 3.)〕	50,426,583 = 71,000,000-(18,310,042＋2,263,375)
	↓
3. 필 요 경 비	2,263,375 = 1,000,000 ＋ 1,684,500 ×			(80백만 - 20백만)
				80백만
	↓
4. 양 도 차 익 (= ③)	① 부동산을 취득할 수 있는 권리부분 양도차익 = 10,000,000	↓	② 기존의 부동산부분 양도차익 = 8,310,042
	71백만 - (80백만 - 20백만) - 1백만		(80백만 - 67,235,443- 1,684,500)		×	(80백만 - 20백만)
						80백만원
	③ 양도차익의 합계액 = 18,310,042 (① ＋ ②)
	↓
5. 장 기 보 유 특 별 공 제 (= 4. × 공 제 율)	부동산을 취득할 수 있는 권리 부분		기존의 부동산 부분
	공제대상이 아님		1,246,506 = 8,310,042 × 15%
	↓
6. 양 도 소 득 금 액 (= 4. - 5.)	17,063,536 = 18,310,042 - 1,246,506
	↓
7. 양 도 소 득 기 본 공 제	1인당 연 2,500,000원 공제
	↓
8. 양 도 소 득 과 세 표 준 ( = 6. - 7.)	14,563,536 = 17,063,536 - 2,500,000
	↓
9. 세 율	18%(보유기간 1년 이상임)
	↓
10. 산 출 세 액 (= 8. × 세 율)	1,721,436 = 14,563,536 × 18%-900,000
	↓
11. 예 정 신 고 납 부 세 액 공 제 (= 납부세액 × 10%)	172,143 = 1,721,436 × 10%
	↓
12. 납 부 할 세 액 (= 10. - 11.)	1,549,293 = 1,721,436 - 172,143

* 청산금으로 지급받은 금액은 상기의 과세내용과는 별개로 과세대상이 됨

		기존건물과 그 부수토지의 취득시기가 각각 다른 경우로서 (예：무허가건물소유자가 시유지 등을 불하받은 경우) 청산금을 납부하고 기존건물의 취득가액을 알 수 없는 경우
사 례 5

1. 사례자료

□ 기존주택 및 그 부수토지의 취득내용

구 분	기 존 주 택	기 존 토 지
취 득 일 자	1993. 9. 1	2000. 6. 15
취 득 실 가	알 수 없음	60,000,000
기 타 필 요 경 비	알 수 없음	1,000,000
면 적 (기준시가)	30㎡(@205,000)	50㎡(@1,200,000)

□ 관리처분계획인가 내용

◦ 인가일：2001. 6. 15

◦ 평가액 및 인가일 현재 기준시가

구 분	기 존 주 택	기 존 토 지
평 가 액	15,000,000	65,000,000
면 적 (기준시가)	30㎡(@227,000)	50㎡(@1,200,000)

◦ 청산금으로 납부한 가액：50,000,000원

□ 입주권 양도내용

◦ 양도일자：2003. 5. 1

◦ 입주권 실지양도가액：151,000,000원

◦ 기타 필요경비：1,000,000(예：부동산소개료 등)

* 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대한 기타필요경비를 말함

2. 보충설명

① 기존건물의 환산취득가액(산식 4.②란)

기존건물의 환산취득 가 액	=	기존건물의 평가액	×	취득일현재의 기존건물의 기준시가
				관리처분인가일등 현재의 기존건물의 기준시가

13,546,255	=	15,000,000	×	(30㎡×205,000)
				(30㎡×227,000)

② 기존건물의 기타필요경비 계산(산식 4.②란)

기타필요경비 = 취득당시 기존건물 기준시가 × 3%

184,500 = (30㎡ × @205,000) × 3%

3.

사례 5

의 양도소득세 계산

1. 양 도 가 액	151,000,000
	↓
2. 취 득 가 액 〔= 1.- (4. + 3.)〕	123,546,255 = 151,000,000 - (25,269,245 ＋ 2,184,500)
	↓
3. 필 요 경 비	2,184,500 = 1,000,000 ＋ 1,184,500
	↓
4. 양 도 차 익 (= ③)	① 부동산을 취득할 수 있는 권리 부분 양도차익 = 20,000,000	↓	② 기존의 부동산부분 양도차익 = 5,269,245
	151백만 - (80백만 + 50백만) - 1백만		건물	1,269,245=15,000,000 - 13,546,255 - 184,500
			토지	4,000,000 = 65,000,000 - 60,000,000 - 1,000,000
	③ 양도차익의 합계액 = 25,269,245 (① ＋ ②)
	↓
5. 장 기 보 유 특 별 공 제 (= 4. × 공 제 율)	부동산을 취득할 수 있는 권리 부분		기존의 부동산 부분
	공제대상이 아님		190,386=1,269,245×15% (건물은 보유기간이 5년이상으로 공제되고, 토지부분은 보유기간이 3년미만으로 공제불가)
	↓
6. 양 도 소 득 금 액 (= 4. - 5.)	25,078,859 = 25,269,245 - 190,386
	↓
7. 양 도 소 득 기 본 공 제	1인당 연 2,500,000원 공제
	↓
8. 양 도 소 득 과 세 표 준 ( = 6. - 7.)	22,578,859 = 25,078,859 - 2,500,000
	↓
9. 세 율	18%(보유기간 1년 이상임)
	↓
10. 산 출 세 액 (= 8. × 세 율)	3,164,194 = 22,578,859 ×18%-900,000
	↓
11. 예 정 신 고 세 액 공 제 (= 납부세액 × 10%)	316,419 = 3,164,194 × 10%
	↓
12. 납 부 할 세 액 (= 10. - 11.)	2,847,775 = 3,164,194 -316,419

사 례 6		청산금을 납부한 경우로서 기존건물과 그 부수토지를 상속 또는 증여로 취득한 경우

1. 사례자료

□ 기존건물 및 그 부수토지의 취득내용

○ 상속개시(증여)일：1994. 9. 1

○ 취득당시 상증법상 평가액：68,000,000

○ 기타필요경비：2,000,000

* 기존부동산에 대한 기타필요경비를 말함

□ 관리처분계획인가 내용

○ 인가일：2001. 6. 15

○ 기존건물 및 그 부수토지의 평가액：80,000,000원

○ 청산금으로 납부한 가액：50,000,000원

□ 입주권 양도내용

○ 양도일자：2003. 5. 1

○ 입주권 실지양도가액：151,000,000원

○ 기타 필요경비：1,000,000원 (예：부동산소개료 등)

* 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대한 기타필요경비를 말함

2. 보충설명

○ 기존건물과 그 부수토지의 취득당시 실지거래가액：상속세및증여세법상 평가액으로 함(68,000,000원). ⇒ 산식 4.②란

3.

사례 6

의 양도소득세 계산

1. 양 도 가 액	151,000,000
	↓
2. 취 득 가 액 〔= 1. - (4. + 3.)〕	118,000,000 = 151,000,000-(30,000,000＋3,000,000)
	↓
3. 필 요 경 비	3,000,000 = 1,000,000 ＋ 2,000,000
	↓
4. 양 도 차 익 (= ③)	① 부동산을 취득할 수 있는 권리부분 양도차익 = 20,000,000	↓	② 기존의 부동산부분 양도차익 = 10,000,000
	151백만 - (80백만 +50백만) - 1백만		(80백만 - 68백만) - 2백만
	③ 양도차익의 합계액 = 30,000,000 (① ＋ ②)
	↓
5. 장 기 보 유 특 별 공 제 (= 4. × 공 제 율)	부동산을 취득할 수 있는 권리 부분		기존의 부동산 부분
	공제대상이 아님		1,500,000 = 10,000,000 × 15%
	↓
6. 양 도 소 득 금 액 (= 4. - 5.)	28,500,000 = 30,000,000 - 1,500,000
	↓
7. 양 도 소 득 기 본 공 제	1인당 연 2,500,000원 공제
	↓
8. 양 도 소 득 과 세 표 준 (= 6. - 7.)	26,000,000 = 28,500,000 - 2,500,000
	↓
9. 세 율	18% (보유기간 1년 이상임)
	↓
10. 산 출 세 액 (= 8. × 세 율)	3,780,000 = 26,000,000 × 18%-900,000
	↓
11. 예 정 신 고 납 부 세 액 공 제 (= 납부세액 × 10%)	378,000 = 3,780,000 × 10%
	↓
12. 납 부 할 세 액 (= 10. - 11.)	3,402,000 = 3,780,000 - 378,000

[참고자료 1]

기존건물의 취득일 또는 관리처분계획인가일 등 현재의 건물 기준시가 산정방법

기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 알 수 없는 경우 소득세법시행령 제166조 제2항에서 정한 산식에 의하여 계산한 가액을 기존건물과 그 부수토지의 취득가액으로 하고 있다. 이 경우 산식 중 기존건물의 취득일 또는 관리처분계획인가일 등 현재의 건물기준시가는 아래와 같이 산정한다.

가. 관련법령 등

1) 소득세법시행령 제166조제2항

기존건물과 그 부수토지의 평가액	×	취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가
		관리처분계획인가일 또는 사업계획승인일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 기준시가

2) 기존건물의 취득일 또는 관리처분계획인가일 등이 2000.12.31 이전인 경우 건물 기준시가 산정

＝ (① 2001.1.1시행 건물기준시가) × (② 취득당시 건물기준시가 산정기준율)

① 2001.1.1 시행 건물 기준시가의 계산

건물기준시가 ＝ ㎡당 건물기준시가 × 평가대상 건물의 면적(㎡)

○ ㎡당 건물기준시가 ＝ 건물신축가격기준액(2001년도 400,000원) × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별잔가율

○ 2001.1.1 현재 건물기준시가를 산정함에 있어서 2001.1.1 현재 기존건물이 멸실되어 없는 경우라도 기존건물이 있는 것으로 가정하고 기존건물의 취득일 또는 관리처분계획인가일이 현재의 기준시가를 산정한다.

② 취득당시 건물기준시가 산정기준율：2001.1.1 시행 산정기준율표 적용

나. 기존건물의 취득일 또는 관리처분계획인가일 등 현재의 건물 기준시가 산정사례

[사례 1] 취득일 또는 관리처분계획인가일 등이 2000.12.31 이전인 건물의 취득일 또는 관리처분계획인가일 등 현재의 건물기준시가 산정사례

◇ 자료내용

① 취득일, 관리처분계획인가일, 입주권양도일

- 취득일：1990. 9. 5 , - 관리처분계획인가일 등：1999. 4. 5

- 입주권 양도일：2001. 10.

② 건물연면적：80㎡

③ 건물내용

- 최초고시(2001.1.1)한 건물신축기준가격：400,000원

- 구조지수：철근콘크리트조 → 100%

- 용도지수：단독주택 → 100%

- 위치지수：개별공시지가 700천원 → 100%

- 경과연수별 잔가율：신축년도 1980년 → 0.58

(1) 2001.1.1 시행 건물기준시가

＝ ㎡당 금액 × 평가대상 건물의 면적(㎡)

= (400,000×1×1×1×0.58) × 80㎡ ⇒ 18,560,000원

(2) 취득일 현재의 건물 기준시가 산정

＝ (① 2001.1.1시행 건물기준시가)×(② 취득당시 건물기준시가 산정기준율)

= 18,560,000원 × 0.859 ⇒ 15,943,040

↳ ‘취득당시 건물기준시가 산정기준율표’상 취득년도와 신축년도가 교차되는 지점에 해당하는 율

(3) 관리처분계획인가일 등 현재의 건물기준시가

＝ (① 2001.1.1시행 건물기준시가) × (② 취득당시 건물기준시가 산정기준율)

= 18,560,000원 × 1.017 ⇒ 18,875,520

↳ ‘취득당시 건물기준시가 산정기준율표’상 관리처분해당년도(‘표’상 취득년도를 말함)와 신축년도가 교차되는 지점에 해당하는 율

[사례 2] 취득일 또는 관리처분계획인가일 등이 2001.1.1 이후인 건물의 건물기준시가 산정사례

◇ 자료내용

① 취득일(또는 관리처분계획인가일), 입주권 양도일

- 취득일(또는 관리처분계획인가일) 2003. 5. 8

- 입주권 양도일：2005. 11.10.

② 건물연면적：80㎡

③ 건물내용

- 2003년 건물신축기준가격：460,000원

- 구조지수：철근콘크리트조 → 지수 100

- 용도지수：아파트 → 지수 110

- 위치지수：개별공시지가 1,300,000원 → 지수 105

- 경과연수별 잔가율：신축년도 1980년 → 0.54

(1) 취득일(또는 관리처분계획인가일) 현재 건물기준시가

＝ ㎡당 금액 × 평가대상 건물의 면적(㎡)

= (460,000 × 1 × 1.1 × 1.05 × 0.54) × 80㎡

= 286,000 × 80㎡ ⇒ 22,880,000원

↳ 천원 미만은 절사

[참고자료 2]

2001년도 제1차 법령심사협의회 의결사항 (2001.2.23)

가. 2001.1.1 이후 양도하는 재개발․재건축아파트 입주권 양도차익 계산은 기존부동산과 부동산에 관한 권리를 각각 구분하여 산정하도록 되어 있는바, 이 경우 기존부동산에 대한 양도차익에 장기보유특별공제를 할 수 있는 지의 여부

1) 쟁점사항

현행 법령상 토지․건물의 양도에 대해서는 소득세법 제95조제2항에 의거 당해 자산의 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 적용(3년 이상：10%, 5년 이상：15%, 10년 이상：30%)하고 있고, 재개발 등 입주권의 경우 양도차익이 기존부동산과 부동산에 관한 권리부분이 혼합되어 있으므로 기존부동산 양도차익에 대하여 장기보유특별공제를 적용할 수 있는지의 여부

2) 관련규정 및 예규, 판례

□ 소득세법 제95조【양도소득금액】

① 양도소득금액은 양도가액에서 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 함)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 토지․건물(미등기양도자산은 제외)로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.

1. 당해 자산의 보유기간이 3년이상 5년미만인 것：양도차익의 100분의 10

2. 당해 자산의 보유기간이 5년이상 10년미만인 것：양도차익의 100분의 15

3. 당해 자산의 보유기간이 10년이상인 것：양도차익의 100분의 30

□ 국세기본법 제14조제2항【실질과세】

세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

□ 기존예규

양도소득세가 과세되는 경우 주택건설촉진법에 의한 재건축사업으로 인하여 기존 주택이 철거된 후 주택건설사업계획 승인일부터 주택건설촉진법 제33조의2의 규정에 의한 사용승인일 전까지는 □부동산을 취득할 수 있는 권리□에 해당하므로 소득세법 제95조제2항의 규정에 의하여 장기보유특별공제를 받을 수 없는 것이다(재일 46014-2146, 1999.12.24).

3) 법령심사협의회 의결사항 (2001-2호 (3), 2001.2.23)

기존부동산의 양도차익에서는 장기보유특별공제를 할 수 있다(예규 변경).

○ 적용례：2001.1.1 이후 최초로 양도하는 분부터 적용한다

나. 2001.1.1 이후 양도하는 재개발․재건축아파트 입주권 양도차익 계산시 기존부동산과 부동산에 관한 권리를 구분하여 산정하도록 되어 있는바, 이 경우 양도소득세 세율도 기존부동산부분과 부동산에 관한 권리부분으로 각각 구분하여 적용하는지 여부

1) 쟁점사항

2001.1.1 이후 양도하는 재개발․재건축아파트 입주권 양도차익 계산시 입주권을 기존부동산과 부동산에 관한 권리를 구분하여 산정하도록 되어 있으므로, 양도소득세세율 적용시에도 기존부동산부분과 부동산에 관한 권리부분을 각각 구분하여 세율을 적용하는지, 아니면 종전예규와 같이 기존부동산의 취득일부터 입주권양도일까지의 보유기간을 계산하여 단일세율을 적용하는지의 여부

2) 관련규정 및 예규, 판례

□ 소득세법 제104조제1항【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하□양도소득산출세액□이라 한다)을 그 세액으로 한다.

1. 토지․건물․부동산에 관한 권리 및 기타자산 중 다음 제2호 및 제3호에 규정된 것을 제외한 자산

〈양도소득과세표준〉 〈세 율〉

3천만원 이하   과세표준의 100분의 20

3천만원 초과   600만원＋3천만원을 초과하는 금액의 100분의 30

6천만원 이하

6천만원 초과   1천500만원＋6천만원을 초과하는 금액의 100분의 40

2. 토지․건물․부동산에 관한 권리로서 그 보유기간이 2년 미만인 것

양도소득과세표준의 100분의 40

3. 미등기양도자산

양도소득과세표준의 100분의 65

□ 기존예규

주택건설촉진법에 의한 재건축사업으로 인하여 기존주택이 철거된 후 주택건설사업계획 승인일부터 주택건설촉진법 제33조의2의 규정에 의한 사용승인일 전까지는 “부동산을 취득할 수 있는 권리”에 해당하고 이 경우 소득세법 제104조에서 규정하는 세율 적용시 보유기간 계산은 종전 토지 및 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간으로 하는 것임.(국세청 재일 46014-2146, 1999.12.24)

3) 법령심사협의회 의결사항 (2001-2호 (4), 2001.2.23)

재개발․재건축아파트 입주권에 대한 양도소득세 세율은 기존부동산의 취득일부터 입주권양도일까지의 보유기간을 계산하여 해당 세율을 적용한다.

(기존예규 유지)