Ⅰ. 재개발․재건축아파트 기준시가에 의한 양도차익 산정방법

Ⅰ. 재개발․재건축아파트 기준시가에 의한 양도차익 산정방법

Ⅰ. 재개발․재건축아파트 기준시가에 의한 양도차익 산정방법

소득세법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 “주택재개발사업” 또는 “주택재건축사업”을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은  다음 각 호[1), 2), 3)]의 구분 에 따라 계산한 양도차익의 합계액(청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다(所稅令 166 ⑤, 2002.12.30 신설：2006.12.31 이전분 限).

	○ 양도차익 ＝	1) 종전 부동산의 양도차익	＋	2) 대지권(종전 토지)의 양도차익	＋	3) 신축아파트 등의 양도차익

※ 2003.1.1 이후 최초로 양도하는 분부터 적용함(대통령령 제17825호, 부칙 4).

※ 2007.1.1 이후 → 모든 부동산 실가 과세(所稅法 96 ①․②)

＊2007.1.1 이후 → 부담부증여․교환 등 기준시가 계산 가능

▢

1   리모델링된 주택의 양도차익

리모델링된 주택에 대한 양도차익의 산정은 ｢소득세법｣ 제100조의 규정에 의하는 것으로서, ｢주택법｣에 의한 주택리모델링 사업에는 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 의한 재개발사업 또는 주택재건축사업에 관한 양도차익 산정방법을 규정한 ｢소득세법 시행령｣ 제166조(재개발․재건축의 기준시가 양도차익)의 규정이 적용되지 아니한다(서면4팀-1634, 2005.9.9).

▢

2   재개발․재건축 상가(商家)의 양도차익

｢소득세법 시행령｣ 제166조 제5항의 양도차익 산정 규정은 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업(整備事業)의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획 또는 사업계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 2003.1.1 이후에 양도하는 경우로서 기준시가(基準時價)에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에 적용하는 것이며 이 경우 재건축․재개발된 상가(商家) 등을 양도하는 경우에도 상기 규정의 적용이 가능한 것이다(서면5팀-2061, 2007.7.13).

1) 종전 부동산의 양도차익

기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 전일까지의 양도차익：  관리처분계획인가일 전일(前日) 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가(소득세법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 같다) － 기존건물과 그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 － 기존건물과 그 부수토지의 필요경비(소득세법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 같다)(所稅令 166 ⑤ 1호, 2005.5.31 개정)

	(	관리처분계획인가일 전일 현재의 기준시가	)	－	(	취득일 현재의 기준시가	)	－	(	필요경비： 3%	)

※ 2005.5.31 이후 양도분부터 적용함(대통령령 제18850호, 부칙 ②).

※ 이 영 시행(2005.5.31) 전에 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대 1주택 특례 적용 및 양도차익의 산정에 관하여는 所稅令 제166조(양도차익의 산정)의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다(대통령령 제18850호, 부칙 ④).

구 분	1999.1.1 이후	2003.7.1 이후	2005.5.31 이후
○ 주택재개발사업	｢도시재개발법｣ 제34조의 “관리처분계획의 인가일”	｢도시 및 주거환경정비법｣ 제48조의 “관리처분계획의 인가일”	좌동
○ 주택재건축사업	｢주택건설촉진법｣ 제33조의 “사업계획의 승인일”	｢도시 및 주거환경정비법｣ 제28조의 “사업시행인가일”	｢도시 및 주거환경정비법｣ 제48조의 “관리처분계획의 인가일”

※ 所稅令 155  → 항(2006.2.9 항번호 개정)

※ “관리처분계획의 인가일” → 지방자치단체의 공보에 고시한 날을 말함(서면4팀-1289, 2005.7.22).

2) 대지권(종전 토지)의 양도차익

관리처분계획인가일부터 신축건물의 준공일(소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익：  신축건물의 준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 － 관리처분계획인가일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가(所稅令 166 ⑤ 2호, 2005.5.31 개정)

	(	준공일 전일 현재의 종전 토지 기준시가	)	－	(	관리처분계획인가일 현재의 종전 토지 기준시가	)

※ 건물은 멸실되어 과세 불가

3) 신축아파트 등의 양도차익

신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익：  신축건물의 양도일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 － 신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가[신축주택의 양도일 현재 소득세법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 소득세법 시행령 제164조 제6항 및 제7항(기준시가 환산)의 규정을 준용하여 계산한 기준시가] － 신축건물과 그 부수토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비(所稅令 166 ⑤ 3호, 2005.8.5 개정)

	(	양도일 현재의 아파트 등 기준시가	)	－	(	준공일 현재의 아파트 등 기준시가	)	－	(	필요경비： 3%	)

4) 멸실 전 종전아파트 기준시가와 재건축 후 기준시가가 있는 경우

재개발․재건축된 아파트의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하는 경우로서 취득시의 재개발․재건축 시행 전 종전아파트와 양도시의 재개발․재건축 시행 후 아파트가 국세청장이 지정하는 지역 내의 아파트인 경우 그 취득․양도가액은 취득․양도 당시의 국세청 기준시가를 적용하는 것이다(재일 46014-1173, 1999.6.16).

5) 기준시가 계산시 2단계에서 양도차손(讓渡差損) 발생한 경우

｢도시 및 주거환경정비법｣에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합(整備事業組合)의 조합원이 당해 조합원에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물과 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가(基準時價)에 의한 양도차익은 소득세법 시행령 제166조 제5항 규정에 의하여 구분계산한 양도차익(구분계산한 양도차손은 0원)의 합계액으로 한다(서면4팀-3115, 2006.9.12).

6) 재개발․재건축 계산 요약

① 도입 배경

최근 서울 및 수도권을 중심으로 택지난․주택난을 해결하기 위하여 재건축․재개발 논의가 활발하게 진행되고 있고, 서울특별시의 경우 재건축․재개발된 아파트의 비중이 크게 늘어나고 있는 실정이므로 앞으로 이에 대한 양도소득세 비중이 점차 늘 것으로 예상되고 있다.

재건축․재개발은 주거생활과 직결된 문제이므로 국민들의 큰 관심거리가 되고 있으며, 최근의 집값 상승, 전세값 상승 등의 주요 원인으로 등장하는 등 여러 가지 사회적 문제가 발생하고 있다.

또한, 양도소득세 세액계산 측면에서도 여러 가지의 복잡한 문제를 발생시키고 있다. 그 이유는 재건축․재개발이 여러 가지 복잡한 절차에 따라 이루어지고, 다양한 유형과 사례, 종전부동산(대지, 전, 임야, 주택, 상가, ……), 국(國)․시유지(市有地) 추가 취득, 청산금의 추가 납부 등으로 취득시기가 다수 존재, 관련법상 입체환지 개념 등으로 인하여 기준시가에 의한 취득가액 산정, 장기보유특별공제, 세율 적용 등에 있어서 매우 어렵게 되어 있다.

일반적으로 재건축․재개발된 아파트에 대한 양도소득세 계산을 기준시가로 산정하는 경우로서 이미 재건축․재개발된 아파트를 완공된 이후에 취득하여 양도하는 때에는 동일한 물건을 취득하여 양도하는 것이므로 그 세액계산방법이 단순하나, 재건축․재개발 전에 취득하여 준공된 이후에 양도하거나 사업시행 중에 입주권을 승계받아 취득한 후 완공된 이후에 양도하는 때에는 종전의 자산과 양도하는 부동산이 전혀 다른 물건으로 변환되어 양도되기 때문에 양도소득세의 계산이 매우 복잡한 과정을 거쳐 계산되고 있다.

종전에는 재건축․재개발아파트의 양도차익을 기준시가로 계산시 양도 당시 고시된 기준시가에서 취득 당시 고시된 기준시가를 차감하여 계산하면서, 취득 당시 고시된 기준시가가 없는 경우에는 소득세법 시행령 제164조 제6항의 규정에 의해 최초 고시된 공동주택기준시가를 기준으로 취득 당시로 환산하여 취득가액을 계산하였다.

그러나 이 규정을 적용하여 취득가액을 계산하는 때에는 일반적으로 취득시기가 다수 존재하는 재건축․재개발주택의 특성으로 인하여 세액계산방법이 매우 복잡하고, 실무상 다양한 유형과 사례를 모두 포괄하는 것에도 한계가 나타나고 있으며, 같은 규정에 대한 각 기관간의 해석차이도 있어 여러 가지로 어려움이 많았다.

이에 따라 2002.12.30 소득세법 시행령 제166조 제5항의 규정을 신설하여 재건축․재개발주택 등에 대한 “기준시가 양도차익 계산방법”을 구체적으로 규정함으로써 2003.1.1 이후 양도하는 분부터는 개정규정에 따라 양도차익을 계산하도록 명확히 하였다.

개정규정에서는 양도차익을 종전부동산 취득시부터 재건축․재개발 후 양도시까지 자산별 양도차익을 각각 구분계산[① 종전부동산 → ② 대지권 → ③ 신축아파트 등]하여 합산과세하도록 규정하고 있다.

그러나 재개발․재건축주택 등의 유형이 다양하기 때문에 구체적으로 양도소득세액 산정까지는 일부 어려움과 문제점이 따르고, 동일사안에 대하여 각기 다른 해석으로 인하여 산출된 세금이 다르게 나타나는 것을 미연에 방지하기 위하여 종사직원이 통일적이고 효율적인 업무처리를 할 수 있도록 하고, 이와 관련한 납세자의 세무상담시에도 적극적으로 상담서비스가 이루어질 수 있도록 아래와 같이 구체적인 업무처리지침을 마련하여 시행한다(2003.1.14, 국세청 업무지침：이하 같음).

② 개정산식의 적용범위

(가) 개정산식

개정산식은 ① 도시재개발법(현행 도시및주거환경정비법)에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법(현행 도시및주거환경정비법)에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 ② 관리처분계획 또는 사업계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 ③ 2003년 1월 1일 이후에 양도하는 경우로서 ④ “기준시가”에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에만 적용한다.

※ 재건축․재개발된 상가(商家) 등도 위 산식의 적용이 가능

(나) 개정산식이 적용되는 경우

ⅰ) 기존부동산 소유자가 완공 후 양도

기존부동산을 소유한 자가 기존부동산을 출자하고 사업계획승인 등에 따라 완공된 아파트 등을 취득하여 양도하는 경우

※ 준공 후 1년 이내 양도하더라도 개정산식에 따른 기준시가 계산 가능

ⅱ) 입주권 취득하여 완공 후 양도

재건축․재개발사업 시행 중에 입주권을 취득하여 완공된 아파트 등을 준공 후 준공일(竣工日)부터 1년을 초과하여 양도하는 경우

※ 준공 후 1년 이내 양도시는 개정산식은 적용되지 않고 실거래가액 과세대상임(1년 초과만 기준시가 계산 가능).

(다) 개정산식이 적용되지 않은 경우

ⅰ) 직장․지역 조합아파트

주택건설촉진법(현행 주택법)에 의한 직장․지역조합원이 취득하여 양도하는 아파트 등 ⇨ 국세청 재일 46014-103(1997.1.21) 예규(직장․지역 조합아파트의 양도차익)를 적용하여 계산

	①	(	국세청장이 최초로 고시한 기준시가	)	×	건물 취득 당시(토지＋건물) 기준시가 합계액
						최초 고시 당시(토지＋건물) 기준시가 합계액
	②	건물 취득 당시 토지의 기준시가－토지 취득 당시 토지의 기준시가
	③	환산취득가액＝①－②

ⅱ) 조합원이 입주권으로 양도

기존부동산을 소유한 자가 기존부동산을 출자하고 사업계획승인 등에 따라 당해 조합으로부터 취득한 입주권을 양도하는 경우 ⇨ 현행 소득세법 시행령 제166조 제1항 내지 제3항(재개발․재건축건물 입주권의 양도차익)을 적용하여 계산

ⅲ) 입주권 승계취득하여 완공 전 양도

사업계획승인 등에 따라 취득한 입주권을 승계․취득하여 재건축주택 등을 완공하기 이전에 양도하는 경우 ⇨ 현행 소득세법 제96조 제1항 제2호(부동산을 취득할 수 있는 권리)의 규정에 따라 실지거래가액으로 계산

ⅳ) 입주권 승계취득하여 완공 후 1년 내 양도

사업계획승인 등에 따라 취득한 입주권을 승계․취득하여 재건축주택 등을 완공한 이후에 양도하는 경우로서 완공일로부터 1년 이내 양도하는 경우 ⇨ 현행 소득세법 제96조 제1항 제4호(취득 후 1년 이내 양도)의 규정을 적용하여 취득 후 1년 이내 양도하는 자산으로 보아 실지거래가액으로 계산

※ 이유：현행 소득세법 시행령 제162조 제2항(미완성목적물의 취득의 시기)의 규정에서 미완성․미확정 자산의 그 취득시기는 준공일로 보고 있고, 일반분양아파트와의 과세형평을 고려할 때 입주권을 취득하여 완공된 아파트는 그 “전체”가 준공일에 취득한 것으로 간주하는 것이 합리적이므로 준공일로부터 1년 이내 양도시에는 실거래가액 과세대상임.

ⅴ) 3주택 이상

양도일 현재 3주택 이상 소유한 1세대가 완공된 재건축주택 등을 양도하는 경우 ⇨ 현행 소득세법 제96조 제1항 제7호[보유수(保有數) 등 대통령령이 정하는 경우] 및 동법 시행령 제162조의 2 제5항(1세대 3주택 이상 소유시)의 규정에 따라 실지거래가액으로 계산

ⅵ) 일시적 2주택

양도일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 갖추고 있거나 일시 2주택 비과세특례 규정 등에 적용되는 재건축주택 등 ⇨ 소득세법 제89조(비과세) 및 동법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위)․제155조(1세대 1주택의 특례)의 규정에 따라 비과세 처리

ⅶ) 고가주택 및 투기성 거래 등

양도일 현재 양도 당시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 고가주택(高價住宅)이거나 재정경제부장관이 고시한 투기지역 내 소재한 부동산에 해당하는 경우 등 ⇨ 소득세법 제96조 제1항(투기성 거래 등)의 규정에 따라 실지거래가액으로 계산

③ 개정산식에 의한 재개발․재건축 산정 개요

사례 1

종전부동산 소유자가 재건축․재개발조합에 종전부동산 등을 출자(청산금 포함)하고 취득하는 재건축․재개발주택 등을 준공된 이후 양도하는 경우

(가) 개정산식에 의한 양도차익의 산정

다음 각호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(＋＋)을 재건축․재개발주택 등의 양도차익으로 한다. 단, 청산금을 수령한 경우에는 청산금에 상당하는 양도차익을 차감한다.

종전토지 및 종전건물의 취득일～사업계획승인일 등 전일의 양도차익 ⇨ 종전 부동산

① 사업계획승인일 등 전일 현재의 종전토지 및 종전건물에 대한 기준시가	－	② 취득일 현재의 종전토지 및 종전건물의 기준시가	－	③ 기준시가 개산공제 (②×개산공제율)

＜유의사항＞

1) ①, ②의 기준시가의 계산은 소득세법 제99조 제1항 제1호(기준시가의 산정)의 규정에 의한 토지, 건물, 공동주택의 기준시가로 한다.

2) ①, ②의 기준시가는 사업계획승인일 등 전일 현재 및 취득일 현재 고시되어 있는 기준시가에 의한다.

3) 다만, ①, ②의 기준시가 고시 이후 종전부동산의 취득일과 사업계획승인일 등 전일이 순차적으로 도래하는 경우 ①, ②의 기준시가는 다음과 같이 산정한다(즉, 기준시가 고시 이후 종전부동산의 취득일과 사업계획승인일 등 전일까지의 기간에 새로운 기준시가가 고시되지 않는 경우임).

ⅰ) ②의 기준시가는 취득일 현재 고시된 기준시가에 의하고

ⅱ) ①의 기준시가는 소득세법 시행령 제164조 제7항 및 동법 시행규칙 제80조(동일한 조정기간 내 취득 후 양도)에서 규정하는 방식으로 계산한 가액으로 한다.

									취득일～사업계획승인일
	②의 기준시가＋	[ (	②의 기준시가	－	전기의 기준시가	)	×	(	전일까지의 보유월수	(	100	한도)	) ]
									기준시가 조정월수		100

4) ③의 필요경비 계산은 소득세법 시행령 제163조 제6항(3%)에 따라 계산한다.

5) 2000.12.31 이전에 취득한 건물에 대한 ①, ②의 건물기준시가는 소득세법 시행령 제164조 제5항(건물기준시가 산정)의 산식을 적용하여 계산한다.

2001.1.1 현재의 기준시가×취득 당시 기준시가 산정기준율

ⅰ) 2001.1.1 현재 종전건물이 멸실되어 존재하지 않는 경우에도 종전건물이 존재하는 것으로 보고 2001.1.1 현재의 건물기준시가를 계산한다.

ⅱ) 취득 당시 기준시가 산정기준율의 적용방법

㉮ ①의 경우에는 ‘취득 당시 건물기준시가 산정기준율표’상 사업계획승인일 전일이 속하는 연도와 종전건물의 신축연도가 교차되는 지점에 해당하는 율을 적용

㉯ ②의 경우에는 ‘취득 당시 건물기준시가 산정기준율표’상 종전건물의 취득일이 속하는 연도와 종전건물의 신축연도가 교차되는 지점에 해당하는 율을 적용

종전토지에 대한 사업계획승인일 등～신축건물의 준공일 전일까지의 양도차익 ⇨ 종전토지(대지권)

① 신축건물의 준공일 전일 현재의 종전토지에 대한 기준시가	－	② 사업계획승인일 등 현재의 종전토지에 대한 기준시가

＜유의사항＞

1) ①의 기준시가의 계산

종전건물의 부수토지면적(종전토지면적)×신축건물의 준공일 전일의 개별공시지가

2) ②의 기준시가의 계산

종전건물의 부수토지면적(종전토지면적)×사업계획승인일 현재의 개별공시지가

신축건물과 그 부수토지의 준공일～양도일까지의 양도차익 ⇨ 신축아파트 등

① 양도일 현재의 신축된 건물 및 그 부수토지의 기준시가	－	② 준공일 현재의 신축된 건물 및 그 부수토지의 기준시가	－	③ 기준시가 개산공제 (*아래 계산방법 참조)

＜유의사항＞

1) 신축주택 등이 공동주택으로서 공동주택기준시가 최초 고시 이후에 양도하는 경우에는 ②의 준공일 현재의 공동주택기준시가 계산은 소득세법 시행령 제164조 제6항(취득가액 환산)의 규정에 따라 계산한다.

2) 신축주택 등이 일반건물(상가 포함)에 해당하거나 신축주택 등이 공동주택으로서 공동주택기준시가 최초 고시 전에 양도하는 경우에는 토지 또는 일반건물기준시가에 의하여 ①, ②의 기준시가를 계산한다.

3) ③의 “필요경비” 계산은 다음과 같이 계산한다.

ⅰ) 공동주택으로 고시 후 양도

신축주택 등이 공동주택으로서 공동주택기준시가 최초 고시 이후에 양도하는 경우 다음의 산식에 의하여 계산한 가액을 필요경비(기준시가 개산공제액)로 계산한다.

				(	준공일 현재의 “신건물＋종전토지보다	)
	*	②의 환산된 공동주택 기준시가	×		증가된 신토지”에 대한 기준시가 합계액		×기준시가 개산공제율
					준공일 현재 “신건물＋신토지”에 대한
					기준시가 합계액

ⅱ) 일반건물(상가 포함) 또는 공동주택으로 고시 전 양도

신축주택 등이 일반건물(상가 포함)에 해당하거나 신축주택 등이 공동주택으로서 공동주택기준시가 최초 고시 전에 양도하는 경우에는 다음의 산식에 의하여 계산한 가액을 필요경비(기준시가 개산공제액)로 계산한다.

	*	(	준공일 현재의 신축건물의 기준시가	＋	종전토지보다 증가된 신토지면적에 대한 준공일 현재의 기준시가	)	×기준시가 개산공제율

4) 계산시 적용할 개산공제율은 소득세법 시행령 제163조 제6항(3%)에 의한다.

(나) 장기보유특별공제의 적용방법

	종전부동산 취득일					관리처분계획인가일 등					준공일					양도일
		▲					▲					▲					▲
				①					②					③
				종전부동산					종전토지(대지권)					신축주택 등
				(부동산)					(권리)					(부동산)

상기 (가)와 같이 ① 종전부동산 → ② 종전토지(대지권) → ③ 신축주택 등에 대한 각각의 양도차익을 계산한 후에 다음(, )과 같이 계산한 장기보유특별공제액은 차감하여 양도소득금액을 산정한다.

종전부동산(①) 및 종전토지 대지권(②)의 양도차익에 대한 장기보유특별공제의 계산

(①＋②)의 양도차익 합계액×	종전토지 또는 종전건물의 취득일부터 양도일까지의 보유기간에 따른 공제율

신축주택 등(③)의 양도차익에 대한 장기보유특별공제의 계산

※ 유형에 따라 다음과 같이 구분하여 계산한 금액으로 한다.

1) 신축주택 등이 일반건물(상가 포함)에 해당하거나 신축주택 등이 공동주택으로서 공동주택기준시가 최초 고시 전에 양도하는 경우(즉, ③의 양도차익을 토지와 일반건물의 기준시가로 계산시)

장기보유특별공제 ＝ (③의 양도차익)×	(종전토지의 취득일부터 양도일까지의 보유기간에 따른 공제율)

2) 신축주택 등이 공동주택으로서 공동주택기준시가 최초 고시 이후에 양도하는 경우(③의 양도차익을 공동주택기준시가로 계산시)

장기보유특별공제 ＝ 아래 ㉮ ＋ 아래 ㉯

㉮ 불입청산금에 상당하는 장기보유특별공제액

＝(③의 양도차익)×		불입청산금	×(준공일부터 양도일까지의 보유기간에 따른 공제율)
		분양가액
	※ 분양가액 및 불입청산금은 사업계획서 등의 재건축․재개발주택 등에 대한 신축주택에 대한 분양가액 및 불입청산금 전체가액을 말함. 중간에 입주권을 승계받아 양도하더라도 전체금액을 적용(이하 같음)

㉯ 불입청산금 이외 부분에 상당하는 장기보유특별공제액

	＝	[	③의 양도차익×	분양가액－불입청산금	]	×	(	종전토지 취득일부터 양도일까지의	)
				분양가액				보유기간에 따른 공제율

(다) 양도소득기본공제 적용

상기 (가)에서 계산된 양도차익의 합계액에서 (나)의 장기보유특별공제를 차감한 후 1인당 연 2,500,000원에 해당하는 양도소득기본공제를 차감하여 양도소득 과세표준을 계산한다.

(라) 양도소득세 적용세율

종전부동산의 취득일로부터 신축주택 등의 양도일까지의 보유기간을 계산하여 양도소득세 세율을 적용한다.

※ 기존주택과 그 부수토지의 취득일이 서로 다른 경우 : 먼저 취득한 부동산의 취득일부터 신축건물 등의 양도일까지의 기간을 보유기간으로 하여 해당 세율을 적용한다.

사례 2

재건축․재개발사업 중에 입주권을 승계받아 재건축․재개발주택 등을 준공한 이후 양도하는 경우(단, 신축주택 등의 준공일부터 1년 후 양도)

※ 소득세법 시행령 제162조 제2항에서 미완성, 미확정자산의 취득시기는 준공일로 보고 있으며, 또한 ｢2003년 이후 재건축․재개발 아파트 등 양도소득세 산정에 대한 업무지침｣에서도 “재건축․재개발사업 중에 입주권을 승계받아 재건축․재개발주택 등을 준공한 이후 신축주택을 준공일로부터 1년 후 양도하는 경우에는 입주권의 취득일로부터 신축주택 등의 양도일까지의 기간을 보유기간으로 하여 해당 세율을 적용한다”라고 규정되어 있는바, 청구인이 입주권 취득 후 재건축․재개발로 인한 신축주택 등을 준공일로부터 1년 이내 양도한 쟁점주택의 보유기간은 준공일로부터 계산하는 것임(국심 2004중4604, 2005.3.23).

Ⅰ. 재개발․재건축아파트 기준시가에 의한 양도차익 산정방법

Ⅰ. 재개발․재건축아파트 기준시가에 의한 양도차익 산정방법

※ ｢도시 및 주거환경정비법｣에 의한 재건축사업 시행인가일(2005.5.30 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31 이후) 이후에 조합원의 지위를 승계한 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것이며, 동 권리를 승계받아 취득한 주택의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 따라 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)로 하는 것임.

취득 후 1년 이내에 부동산을 양도하는 경우에는 소득세법 제96조 제1항 제4호의 규정에 따라 양도가액은 실지거래가액에 의하는 것임(서면4팀-2072, 2005.11.4).

(가) 개정산식에 의한 양도차익의 산정(＋의 합계액)

종전토지의 입주권 취득일～준공일 전일까지의 양도차익 ⇨ 종전토지(대지권)

① 신축건물의 준공일 전일 현재의 종전토지에 대한 기준시가	－	② 입주권 취득일 현재의 종전토지에 대한 기준시가	－	③ 기준시가 개산공제 (②×개산공제율)

신축주택 등의 준공일～양도일까지의 양도차익 ⇨ 신축아파트 등

① 양도일 현재의 신축된 건물 및 그 부수토지의 기준시가	－	② 준공일 현재의 신축된 건물 및 그 부수토지의 기준시가	－	③ 기준시가 개산공제 (*전술한 바와 같음)

(나) 장기보유특별공제의 적용방법

	관리처분계획인가일 등					종전토지 취득(입주권 승계)					준공일					양도일
		▲					▲					▲					▲
									①					②
									종전토지(대지권)					신축주택 등
									(권리)					(부동산)

상기 (가)와 같이 입주권 취득일부터 양도일까지의 ① 종전토지(대지권) → ② 신축주택 등에 대한 각각의 양도차익을 계산한 후에 다음과 같이 계산한 장기보유특별공제액을 차감하여 양도소득금액을 산정한다.

종전토지 대지권(①)의 양도차익에 대한 장기보유특별공제의 계산

＝ (①의 양도차익)×(입주권취득일～양도일까지의 보유기간에 따른 공제율)

신축주택 등(②)의 양도차익에 대한 장기보유특별공제

＝ 앞의 [사례 1]의 “종전부동산 소유자가 재건축․재개발조합에 종전부동산 등을 출자(청산금 포함)하고 취득하는 재건축․재개발주택 등을 준공된 이후 양도하는 경우”의 (가)의 와 동일한 방식으로 계산

※ 다만, 장기보유특별공제율 적용에 따른 보유기간 기산일인 “종전토지의 취득일”을 각각 “입주권의 취득일”로 한다.

(다) 양도소득세율 적용

입주권의 취득일로부터 신축주택 등의 양도일까지의 보유기간을 계산하여 해당 세율을 적용한다.

기타 사항(청산금을 수령받은 경우 등)

사례 3

(가) 청산금을 수령받은 경우의 양도차익 계산

종전부동산을 재건축조합 등에 출자하고 그 대가로 신축주택 등과 청산금을 수령하는 때에는 신축주택 등에 대한 양도차익 계산시 개정산식에 의한 양도차익의 합계액에서 청산금 수령액에 상당하는 기준시가 양도차익을 차감하여야 한다.

이 경우 청산금 수령액의 기준시가 양도차익은 다음과 같이 계산한다.

	○ 종전부동산에 대한 기준시가 양도차익 ×	청산금 수령액
		종전부동산의 평가액

※ 위 산식에서 기준시가는 토지․건물․공동주택에 대한 기준시가를 말함.

(나) 장기보유특별공제, 양도소득세 세율 등 적용시 보유기간 계산

현행 소득세법 시행령 제164조 제7항 및 동법 시행규칙 제80조에서 규정하는 “양도자산의 보유기간의 월수” 및 “기준시가 조정월수”, 소득세법 제95조에서 규정하는 “자산의 보유기간”, 소득세법 제104조에서 규정하는 “보유기간”을 계산하는 때에는 민법 제157조에서 정하는 초일불산입의 규정에 불구하고 그 기간의 초일을 산입하여 자산의 보유기간 등을 계산(국세청 재산 46014-205, 2002.12.18)한다.

④ 개정산식에 의한 양도소득세 산정 도표

1. 양 도 가 액		4. ③의 양도 당시의 신축건물 등의 기준시가 기재
		↓
2. 취 득 가 액		(1. 양도가액)－[(4.의 ①＋②＋③)＋(3. 필요경비)]
		↓
3. 필 요 경 비		(4. ①의 필요경비)＋(4. ③의 필요경비)
		↓
4. 양 도 차 익 (＝ ①＋②＋③)		① 취득일～사업계획승인일 등 전일까지 구부동산 양도차익	② 사업계획승인일 등～준공일 전일까지 구토지 양도차익	③ 준공일～양도일까지의 신축건물 등의 양도차익
		(사업계획승인일 등 전일 현재의 구부동산의 기준시가) － (취득일 현재 구부동산의 기준시가)－(필요경비)	(준공일 전일 현재 구토지의 기준시가)－(사업계획승인일 현재 구토지 기준시가)	(양도일 현재의 신축건물 등의 기준시가)－(준공일 현재의 신축건물 기준시가)－(필요경비)
		↓

5. 장기보유특별공제		○ 4. ① 및 ②에 대한 보유기간 : 구부동산 취득일～신축건물 등 양도일까지의 기간 ○ 4. ③에 대한 보유기간 : 구토지의 취득일～신축건물 등 양도일까지의 기간 단, 4. ③을 공동주택기준시가로 산정하는 때에는 청산금에 상당하는 양도차익에 대한 보유기간은 준공일～신축건물 등의 양도일까지의 기간으로 함.
		○ 장기보유특별공제 ＝ 양도차익 × 보유기간에 따른 공제율(아래) ∙(3년 이상 보유 : 10%), ∙(5년 이상 보유 : 15%), ∙(10년 이상 보유 : 30%)
		↓
6. 양 도 소 득 금 액		(4. － 5.)의 금액
		↓
7. 양도소득 기본공제		1인당 연 2,500,000원 공제
		↓
8. 양도소득 과세표준		(6. － 7.)의 금액
		↓
9. 세 율		○ 적용세율：보유기간 1년 이상 → 9%～36% 누진세율 보유기간 1년 미만 → 36% ○ 보유기간 계산：구부동산 최초 취득일～신축건물 등의 양도일까지의 기간 적용
		↓
10. 산 출 세 액		(8. × 9.)의 금액
		↓
11. 예정신고납부세액공제		납부할 세액의 10%
		↓
12. 납 부 할 세 액		(10. － 11.)의 금액

Ⅱ. 재개발․재건축아파트 기준시가에 의한 계산사례

Ⅱ. 재개발․재건축아파트 기준시가에 의한 계산사례

Ⅱ. 재개발․재건축아파트 기준시가에 의한 계산사례

1. 아파트 취득한 자가 재건축 후 양도한 경우

(1) 재건축아파트 기준시가 최초 고시 전 양도한 경우

① 자료내용[※ 2007.1.1 이후 ⇨ 모든 부동산：실가(所稅法 96 ①)]

ⅰ) 종전 아파트(※ 취득일：1995.1.13)

○ 부동산 소재지	서울시 ×××구 ×××동 ××아파트 ×동 ×호

○ 건축물관리대장(※ 토지면적：33㎡)

구 조	용 도	사용승인일	전 용	공 용
철근콘크리트	주거(아파트)	1986.10.20	35㎡	10㎡

ⅱ) 재건축아파트(※ 양도일：2005.4.30)

○ 부동산 소재지	서울시 ×××구 ×××동 △△아파트 △동 △호

○ 건축물관리대장(※ 토지면적：25㎡)

구 조	용 도	사용승인일	전 용	공 용
철근콘크리트	주거(아파트)	2004.3.30	85㎡	20㎡

ⅲ) 관리처분 내역

○ 관리처분계획인가일	2001.2.20	○ 분양가	300,000,000원
○ 청산금	100,000,000원	○ 종전 주택 평가액	200,000,000원

ⅳ) 개별공시지가

고 시 일	1990.8.30	1994.6.30	2000.6.30	2001.6.30	2003.6.30	2004.6.30
공시지가	600,000원	800,000원	1,000,000원	1,100,000원	1,300,000원	1,500,000원

ⅴ) 아파트 기준시가

○ 종전分 기준시가	1994.7.1(최초고시일)	1995.4.1	2000.7.1	○ 재건축分 기준시가	2005.5.2(최초고시일)
	53,000,000원	68,000,000원	120,000,000원		360,000,000원

② 보충설명 및 계산

ⅰ) 양도차익 산정(所稅令 166 ⑤)：2003.1.1 이후 최초로 양도하는 분부터 적용(대통령령 제17825호 부칙 4)

	○ 양도차익 ＝	1) 종전 부동산의 양도차익	＋	2) 대지권(종전 토지)의 양도차익	＋	3) 신축아파트 등의 양도차익

ⅱ) 건물 단위당 기준시가

○ 2005년：460,000원×1.0×1.1×1.05×0.98＝ 520,000원

○ 2004년：460,000원×1.0×1.1×1.05×1.0＝ 531,000원

양도소득세 계산서

○	(	준공일 현재의 신축건물 기준시가	＋	종전토지보다 증가된 신토지면적의 준공일 현재 기준시가	)	×3%

○	(	양도차익의 합계액	×	취득일부터 양도일까지의 보유기간의 공제율	)

1. 부동산의 표시					4. 세액계산
소 재 지					순 서	구 분	계 산 근 거	가 액
					①	양도가액	(25㎡×1,500,000)＋ (105㎡×520,000)	92,100,000
자산종류	대	건
2. 양도내용
일 자	2005.4.30	2005.4.30
면 적	25㎡	105㎡			②	취득가액	①－(③＋④)	11,355,000
3. 취득내용
일 자	1995.1.13	1995.1.13
					③	필요경비	※ 보충설명 참조 (1,590,000＋1,672,650)	3,262,650
면 적	33㎡	45㎡
※ 보충설명
					④	양도차익	※ 보충설명 참조	77,482,350
ⅰ) 종전부동산 양도차익(1995.1.13～2001.2.19) (가) 필요경비：53,000,000원×3%＝1,590,000원 (나) 양도차익：120,000,000원－53,000,000원－1,590,000원＝65,410,000원 ⅱ) 대지권(종전 토지) 양도차익(2001.2.20～ 2004.3.29) (33㎡×1,300,000원)－(33㎡×1,000,000원)＝9,900,000원 ⅲ) 신축아파트 양도차익(2004.3.30～2005.4.30) (가) 필요경비 {(105㎡×531,000원)＋(0)}×3%＝1,672,650원 (나) 양도차익 {(25㎡×1,500,000원)＋(105㎡×520,000원)}－{(25㎡×1,300,000원)＋(105㎡×531,000원)}－1,672,650원＝2,172,350원 ⅳ) 장기보유특별공제 (65,410,000원＋9,900,000원＋2,172,350원) ×30%＝23,244,705원					⑤	장기보유 특별공제	※ 보충설명 참조	23,244,705
					⑥	양도소득금액	(④－⑤)	54,237,645
					⑦	감면소득금액
					⑧	기신고․결정․경정된 양도소득금액합계액
					⑨	양도소득 기본공제	(250만원)	2,500,000
					⑩	과세표준	{⑥(⑧)－⑨}	51,737,645
					⑪	세율	(9%~70%)	27%
					⑫	산출세액	(⑩×⑪)	9,469,164
					⑬	감면세액
					⑭	예정신고납부 세액공제	{(⑫－⑬)×10%}	946,916
					⑮	수정신고 가산세등
					⑯	기신고․결정․ 경정세액
					⑰	자진납부할 세액	(⑫－⑬－⑭＋⑮－⑯)	8,522,248

×××구 ×××동 △△아파트 △동 △호

(2) 재건축아파트 기준시가 최초 고시 후 양도한 경우

① 자료내용

앞 (1)의 자료내용과 같으며

○ 양도일	2005.8.15

○ 개별공시지가(2005.5.31)：1,700,000원

② 보충설명 및 계산

ⅰ) 종전부동산 양도차익(1995.1.13～2001.2.19)

(가) 필요경비

53,000,000원×3%＝ 1,590,000원

(나) 양도차익

120,000,000원－53,000,000원－1,590,000원＝ 65,410,000원

ⅱ) 대지권(종전토지) 양도차익(2001.2.20～2004.3.29)

(33㎡×1,300,000원)－(33㎡×1,000,000원)＝ 9,900,000원

ⅲ) 신축아파트 양도차익(2004.3.30～2005.8.15)

(가) 건물 단위당 기준시가：앞 (1) ② ⅱ) 참조

(나) 준공시 환산 기준시가

○	준공일 현재 공동주택 기준시가 환산가액	＝	(	최초 고시된 공동주택 기준시가	)	×	(	준공일 현재의 (건물＋토지)기준시가	)
								최초 고시일 현재의 (건물＋토지)기준시가

	360,000,000원×	(25㎡×1,300,000원)＋(105㎡×531,000원)	＝ 344,970,684원
		(25㎡×1,500,000원)＋(105㎡×520,000원)

(다) 필요경비

							(	준공일 현재의 (건물＋종전토지보다	)
○	기준시가 개산공제액	＝	(	준공일 현재 공동주택 기준시가 환산가액	)	×		증가된 신토지면적)의 기준시가		×	(	기준시가 개산 공제율(3%)	)
								준공일 현재의 (토지＋건물)기준시가

	344,970,684원×	(105㎡×531,000원)＋(0)	×3%	＝ 6,538,045원
		(25㎡×1,300,000원)＋(105㎡×531,000원)

(라) 양도차익

360,000,000원－344,970,684원－6,538,045원＝ 8,491,271원

ⅳ) 양도차익 합계액

65,410,000원＋9,900,000원＋8,491,271원＝83,801,271원

양도소득세 계산서

	신축아파트 양도차익	×	청산금 납부액	×A
			분양가액

	신축아파트 양도차익	×	(분양가액－청산금 납부액)	×B
			분양가액

8,491,271원		×	300,000,000원－100,000,000원		×30%
			300,000,000원
	＝ 1,698,254원

1. 부동산의 표시					4. 세액계산
소 재 지					순 서	구 분	계 산 근 거	가 액
					①	양도가액	아파트 기준시가	360,000,000
자산종류	대	건
2. 양도내용
일 자	2005.8.15	2005.8.15
면 적	25㎡	105㎡			②	취득가액	①－(③＋④)	268,070,684
3. 취득내용
일 자	1995.1.13	1995.1.13
					③	필요경비	보충계산 참조 (1,590,000＋6,538,045)	8,128,045
면 적	33㎡	45㎡
※ 보충설명
					④	양도차익	보충계산 참조	83,801,271
* 장기보유특별공제 ⅰ) 종전부동산 및 대지권分：10년 이상(30%) (65,410,000원＋9,900,000원)×30% ＝ 22,593,000원 ※ 취득일부터 양도일까지의 보유기간의 공제율 ⅱ) 신축아파트分 ○ 청산금分：3년 미만(0%) ※ A：준공일부터 양도일까지 보유기간의 공제율 ○ 청산금 외 分：10년 이상(30%) ※ B：종전부동산 취득일부터 양도일까지 보유기간의 공제율					⑤	장기보유 특별공제	※ 보충설명 참조 (22,593,000＋1,698,254)	24,291,254
					⑥	양도소득금액	(④－⑤)	59,510,017
					⑦	감면소득금액
					⑧	기신고․결정․경정된 양도소득금액합계액
					⑨	양도소득 기본공제	(250만원)	2,500,000
					⑩	과세표준	{⑥(⑧)－⑨}	57,010,017
					⑪	세율	(9%~70%)	27%
					⑫	산출세액	(⑩×⑪)	10,892,704
					⑬	감면세액
					⑭	예정신고납부 세액공제	{(⑫－⑬)×10%}	1,089,270
					⑮	수정신고 가산세등
					⑯	기신고․결정․ 경정세액
					⑰	자진납부할 세액	(⑫－⑬－⑭＋⑮－⑯)	9,803,434

×××구 ×××동 △△아파트 △동 △호

(3) 종전 아파트 최초 고시 전 취득 후 재건축아파트 최초 고시 전 양도한 경우

① 자료내용

앞 (1)의 자료내용과 같으며

○ 취득일	1989.6.16
○ 양도일	2005.4.30

○ 토지대장

조 정 일	1989.1.1	1990.1.1
등 급	195	210

② 보충설명 및 계산

ⅰ) 종전 아파트 양도차익(1989.6.16～2001.2.19)

(가) 종전 아파트 취득시 기준시가

	53,000,000원×	(33㎡×390,938원)＋(45㎡×225,498원)	＝ 31,104,571원
		(33㎡×800,000원)＋(45㎡×286,062원)

(나) 필요경비

31,104,571원×3%＝ 933,137원

(다) 양도차익

120,000,000원－31,104,571원－933,137원＝ 87,962,292원

ⅱ) 대지권(종전 토지) 양도차익(2001.2.20～2004.3.9)

(33㎡×1,300,000원)－(33㎡×1,000,000원)＝ 9,900,000원

ⅲ) 신축아파트 양도차익(2004.3.30～2005.4.30)

(가) 필요경비

{(105㎡×531,000원)＋(0)}×3%＝ 1,672,650원

(나) 양도차익

{(25㎡×1,500,000원)＋(105㎡×520,000원)}－{(25㎡×1,300,000원)＋(105㎡×531,000원)}－1,672,650원＝ 2,172,350원

ⅳ) 장기보유특별공제

(87,962,292원＋9,900,000원＋2,172,350원)×30%＝ 30,010,392원

양도소득세 계산서

600,000원		×	60,400원
			(125,000원＋60,400원)÷2
	＝390,938원

* 2006.2.9 이후 고시 안된 경우

⇨ 인근 유사 공동주택가격 및 개별주택가격 참작하여 세무서장이 평가한 금액(所稅令 164 ⑪)

1. 부동산의 표시					4. 세액계산
소 재 지					순 서	구 분	계 산 근 거	가 액
					①	양도가액	(25㎡×1,500,000)＋ (105㎡×520,000)	92,100,000
자산종류	대	건
2. 양도내용
일 자	2005.4.30	2005.4.30
면 적	25㎡	105㎡			②	취득가액	①－(③＋④)	10,540,429
3. 취득내용
일 자	1989.6.16	1989.6.16
					③	필요경비	보충계산 참조 (933,137＋1,672,650)	2,605,787
면 적	33㎡	45㎡
※ 보충설명
					④	양도차익	보충계산 참조	100,034,642
ⅰ) 토지 취득시 단위당 기준시가 ⅱ) 건물 단위당 기준시가 ○ 2005년：460,000원×1.0×1.1×1.05×0.98＝520,000원 ○ 2004년：460,000원×1.0×1.1×1.05×1.0＝531,000원 ○ 2001년：400,000원×1.0×1.0×1.05×0.7＝294,000원 ○ 2000년：294,000원×1.021＝300,174원 ○ 1994년：294,000원×0.973＝286,062원 ○ 1989년：294,000원×0.767＝225,498원					⑤	장기보유 특별공제	보충계산 참조	30,010,392
					⑥	양도소득금액	(④－⑤)	70,024,250
					⑦	감면소득금액
					⑧	기신고․결정․경정된 양도소득금액합계액
					⑨	양도소득 기본공제	(250만원)	2,500,000
					⑩	과세표준	{⑥(⑧)－⑨}	67,524,250
					⑪	세율	(9%~70%)	27%
					⑫	산출세액	(⑩×⑪)	13,731,547
					⑬	감면세액
					⑭	예정신고납부 세액공제	{(⑫－⑬)×10%}	1,373,154
					⑮	수정신고 가산세등
					⑯	기신고․결정․ 경정세액
					⑰	자진납부할 세액	(⑫－⑬－⑭＋⑮－⑯)	12,358,393

×××구 ×××동 ××아파트 ×동 ×호

(4) 종전 아파트 최초 고시 전 취득 후 재건축아파트 최초 고시 후 양도한 경우

① 자료내용

앞 (1)의 자료내용과 같으며

○ 취득일	1989.6.16
○ 양도일	2005.8.15

○ 토지대장：앞 (3)의 자료내용 참조

② 보충설명 및 계산

ⅰ) 종전 아파트 양도차익(1989.6.16～2001.2.19)

(가) 종전 아파트 취득시 기준시가

	53,000,000원×	(33㎡×390,938원)＋(45㎡×225,498원)	＝ 31,104,571원
		(33㎡×800,000원)＋(45㎡×286,062원)

(나) 필요경비

31,104,571원×3%＝ 933,137원

(다) 양도차익

120,000,000원－31,104,571원－933,137원＝ 87,962,292원

ⅱ) 대지권(종전 토지) 양도차익(2001.2.20～2004.3.9)

(33㎡×1,300,000원)－(33㎡×1,000,000원)＝ 9,900,000원

ⅲ) 신축아파트 양도차익(2004.3.30～2005.8.15)

(가) 건물 단위당 기준시가：앞 (1) ② ⅱ) 참조

(나) 준공시 환산 기준시가

	360,000,000원×	(25㎡×1,300,000원)＋(105㎡×531,000원)	＝ 344,970,684원
		(25㎡×1,500,000원)＋(105㎡×520,000원)

(다) 필요경비

	344,970,684원×	(105㎡×531,000원)＋(0)	×3%	＝ 6,538,045원
		(25㎡×1,300,000원)＋(105㎡×531,000원)

(라) 양도차익

360,000,000원－344,970,684원－6,538,045원＝ 8,491,271원

ⅳ) 양도차익 합계액

87,962,292원＋9,900,000원＋8,491,271원＝ 106,353,563원

양도소득세 계산서

8,491,271원		×	300,000,000원－100,000,000원
			300,000,000원
	×30%＝1,698,254원

1. 부동산의 표시					4. 세액계산
소 재 지					순 서	구 분	계 산 근 거	가 액
					①	양도가액	아파트 기준시가	360,000,000
자산종류	대	건
2. 양도내용
일 자	2005.8.15	2005.8.15
면 적	25㎡	105㎡			②	취득가액	①－(③＋④)	246,175,255
3. 취득내용
일 자	1989.6.16	1989.6.16
					③	필요경비	보충계산 참조 (933,137＋6,538,045)	7,471,182
면 적	33㎡	45㎡
※ 보충설명
					④	양도차익	보충계산 참조	106,353,563
* 장기보유특별공제 ⅰ) 종전 아파트 및 대지권分：10년 이상 (30%) (87,962,292원＋9,900,000원)×30% ＝29,358,687원 ⅱ) 신축아파트分 ○ 청산금分：3년 미만(0%) ○ 청산금 외 分：10년 이상(30%)					⑤	장기보유 특별공제	※ 보충설명 참조 (29,358,687＋1,698,254)	31,056,941
					⑥	양도소득금액	(④－⑤)	75,296,622
					⑦	감면소득금액
					⑧	기신고․결정․경정된 양도소득금액합계액
					⑨	양도소득 기본공제	(250만원)	2,500,000
					⑩	과세표준	{⑥(⑧)－⑨}	72,796,622
					⑪	세율	(9%~70%)	27%
					⑫	산출세액	(⑩×⑪)	15,155,087
					⑬	감면세액
					⑭	예정신고납부 세액공제	{(⑫－⑬)×10%}	1,515,508
					⑮	수정신고 가산세등
					⑯	기신고․결정․ 경정세액
					⑰	자진납부할 세액	(⑫－⑬－⑭＋⑮－⑯)	13,639,579

×××구 ×××동 ××아파트 ×동 ×호

2. 단독주택 취득한 자가 재건축 후 양도한 경우

(1) 재건축아파트 기준시가 최초 고시 전 양도한 경우

① 자료내용

ⅰ) 종전 단독주택(※ 취득일：1989.3.30)

○ 부동산 소재지	서울시 ×××구 ×××동 ×××

○ 건축물관리대장

구 조	용 도	사용승인일	면 적
연와조	주거(단독)	1985.6.15	66㎡

○ 토지대장(※ 토지면적：120㎡)

조 정 일	1989.1.1	1990.1.1
등 급	200	210

ⅱ) 재건축아파트(※ 양도일：2005.4.30)

○ 부동산 소재지	서울시 ×××구 ×××동 ××아파트 ×동 ×호

○ 건축물관리대장(※ 토지면적：33㎡)

구 조	용 도	사용승인일	전 용	공 용
철근콘크리트	주거(아파트)	2003.11.10	85㎡	30㎡

ⅲ) 관리처분 내역

○ 관리처분계획인가일	2000.3.11	○ 분양가	300,000,000원
○ 청산금	100,000,000원	○ 종전 주택 평가액	200,000,000원

ⅳ) 개별공시지가

고 시 일	1990.8.30	1999.6.30	2000.6.30	2003.6.30	2004.6.30	2005.5.31
공시지가	1,000,000원	1,300,000원	1,500,000원	1,600,000원	1,800,000원	1,900,000원

ⅴ) 아파트 기준시가(※ 최초 고시일：2005.5.2)

고 시 일	2005.5.2
기준시가	360,000,000원

② 보충설명 및 계산

ⅰ) 토지 취득시 단위당 기준시가

	1,000,000원×	77,100원	＝ 762,988원
		(125,000원＋77,100원)÷2

양도소득세 계산서

Ⅱ. 재개발․재건축아파트 기준시가에 의한 계산사례

Ⅱ. 재개발․재건축아파트 기준시가에 의한 계산사례

1. 부동산의 표시					4. 세액계산
소 재 지					순 서	구 분	계 산 근 거	가 액
					①	양도가액	(33㎡×1,800,000) ＋(115㎡×510,000)	118,050,000
자산종류	대	건
2. 양도내용
일 자	2005.4.30	2005.4.30
면 적	33㎡	115㎡			②	취득가액	①－(③＋④)	10,558,104
3. 취득내용
일 자	1989.3.30	1989.3.30
					③	필요경비	※ 보충설명 참조 (3,100,875＋1,831,950)	4,932,825
면 적	120㎡	66㎡
※ 보충설명 ⅰ) 건물 단위당 기준시가 ○ 2005년：460,000원×1.0×1.1×1.05×0.96＝510,000원 ○ 2003년：460,000원×1.0×1.1×1.05×1.0＝531,000원 ○ 2001년：400,000원×0.9×1.0×1.05×0.5733＝216,000원 ○ 2000년：216,000원×1.029＝222,264원 ○ 1989년：216,000원×0.828＝178,848원 ⅱ) 종전 부동산 양도차익(1989.3.30～2000.3.10) (가) 필요경비 {(120㎡×762,988원)＋(66㎡×178,848원)} ×3%＝3,100,875원 (나) 양도차익 {(120㎡×1,300,000원)＋(66㎡×222,264원)}－{(120㎡×762,988원)＋(66㎡×178,848원)}－3,100,875원＝64,206,021원 ⅲ) 대지권(종전토지)양도차익(2000.3.11～2003.11.9) (120㎡×1,600,000원)－(120㎡×1,300,000원)＝36,000,000원 ⅳ) 신축아파트 양도차익(2003.11.10～2005.4.30) (가) 필요경비 {(115㎡×531,000원)＋(0)}×3%＝1,831,950원 (나) 양도차익 {(33㎡×1,800,000원)＋(115㎡×510,000원)}－{(33㎡×1,600,000원)＋(115㎡×531,000원)}－1,831,950원＝2,353,050원 ⅴ) 장기보유특별공제 (64,206,021원＋36,000,000원＋2,353,050원)×30%＝30,767,721원
					④	양도차익	※ 보충설명 참조	102,559,071
					⑤	장기보유 특별공제	※ 보충설명 참조	30,767,721
					⑥	양도소득금액	(④－⑤)	71,791,350
					⑦	감면소득금액
					⑧	기신고․결정․경정된 양도소득금액합계액
					⑨	양도소득 기본공제	(250만원)	2,500,000
					⑩	과세표준	{⑥(⑧)－⑨}	69,291,350
					⑪	세율	(9%~70%)	27%
					⑫	산출세액	(⑩×⑪)	14,208,664
					⑬	감면세액
					⑭	예정신고납부 세액공제	{(⑫－⑬)×10%}	1,420,866
					⑮	수정신고 가산세등
					⑯	기신고․결정․ 경정세액
					⑰	자진납부할 세액	(⑫－⑬－⑭＋⑮－⑯)	12,787,798

×××구 ×××동 ××아파트 ×동 ×호

(2) 재건축아파트 기준시가 최초 고시 후 양도한 경우

① 자료내용

앞 (1)의 자료내용과 같으며

○ 양도일	2005.8.15

② 보충설명 및 계산

ⅰ) 종전 부동산 양도차익(1989.3.30～2000.3.10)

(가) 필요경비{※ 토지 단위당 기준시가：앞 (1) ② 참조}

{(120㎡×762,988원)＋(66㎡×178,848원)}×3%＝ 3,100,875원

(나) 양도차익{※ 건물 단위당 기준시가：앞 (1) 서식 보충설명 참조}

{(120㎡×1,300,000원)＋(66㎡×222,264원)}－{(120㎡×762,988원)＋(66㎡×178,848원)}－3,100,875원＝ 64,206,021원

ⅱ) 대지권(종전 토지) 양도차익(2000.3.11～2003.11.9)

(120㎡×1,600,000원)－(120㎡×1,300,000원)＝ 36,000,000원

ⅲ) 신축아파트 양도차익(2003.11.10～2005.8.15)

(가) 준공시 환산 기준시가{※ 건물 단위당 기준시가：앞 (1) 서식 보충설명 참조}

	360,000,000원×	(33㎡×1,600,000원)＋(115㎡×531,000원)	＝ 347,237,611원
		(33㎡×1,800,000원)＋(115㎡×510,000원)

(나) 필요경비

	347,237,611원×	(115㎡×531,000원)＋(0)	×3%	＝ 5,586,632원
		(33㎡×1,600,000원)＋(115㎡×531,000원)

(다) 양도차익

360,000,000원－347,237,611원－5,586,632원＝ 7,175,757원

ⅳ) 장기보유특별공제

(가) 종전 부동산 및 대지권分：10년 이상(30%)

(64,206,021원＋36,000,000원)×30%＝ 30,061,806원

(나) 신축아파트分

○ 청산금分：3년 미만(0%)

○ 청산금 외 分：10년 이상(30%)

	7,175,757원×	300,000,000원－100,000,000원	×30%	＝ 1,435,151원
		300,000,000원

양도소득세 계산서

* 2006.2.9 이후 고시 안된 경우

⇨ 인근 유사 공동주택가격 및 개별주택가격 참작하여 세무서장이 평가한 금액(所稅令 164 ⑪)

1. 부동산의 표시					4. 세액계산
소 재 지					순 서	구 분	계 산 근 거	가 액
					①	양도가액	아파트 기준시가	360,000,000
자산종류	대	건
2. 양도내용
일 자	2005.8.15	2005.8.15
면 적	33㎡	115㎡			②	취득가액	①－(③＋④)	243,930,715
3. 취득내용
일 자	1989.3.30	1989.3.30
면 적	120㎡	66㎡			③	필요경비	보충계산 참조 (3,100,875＋5,586,632)	8,687,507
※ 보충설명
					④	양도차익	보충계산 참조	107,381,778
					⑤	장기보유 특별공제	보충계산 참조 (30,061,806＋1,435,151)	31,496,957
					⑥	양도소득금액	(④－⑤)	75,884,821
					⑦	감면소득금액
					⑧	기신고․결정․경정된 양도소득금액합계액
					⑨	양도소득 기본공제	(250만원)	2,500,000
					⑩	과세표준	{⑥(⑧)－⑨}	73,384,821
					⑪	세율	(9%~70%)	27%
					⑫	산출세액	(⑩×⑪)	15,313,901
					⑬	감면세액
					⑭	예정신고납부 세액공제	{(⑫－⑬)×10%}	1,531,390
					⑮	수정신고 가산세등
					⑯	기신고․결정․ 경정세액
					⑰	자진납부할 세액	(⑫－⑬－⑭＋⑮－⑯)	13,782,511

×××구 ×××동 ××아파트 ×동 ×호

3. 토지만 취득한 자가 재건축 후 양도한 경우

(1) 재건축아파트 기준시가 최초 고시 전 양도한 경우

① 자료내용

ⅰ) 종전 토지(※ 취득일：1988.7.10)

○ 부동산 소재지	서울시 ×××구 ×××동 ×××
○ 면 적	대지 115㎡

○ 토지대장

조 정 일	1988.1.1	1989.1.1	1990.1.1
등 급	195	200	210

ⅱ) 재건축아파트(※ 양도일：2005.4.30)

○ 부동산 소재지	서울시 ×××구 ×××동 ××아파트 ×동 ×호

○ 건축물관리대장(※ 토지면적：33㎡)

구 조	용 도	사용승인일	전 용	공 용
철근콘크리트	주거(아파트)	2002.12.16	85㎡	25㎡

ⅲ) 관리처분 내역

○ 관리처분계획인가일	2000.3.11	○ 분양가	300,000,000원
○ 청산금	100,000,000원	○ 종전 주택 평가액	200,000,000원

ⅳ) 개별공시지가

고 시 일	1990.8.30	1999.6.30	2000.6.30	2002.6.29	2004.6.30	2005.5.31
공시지가	1,000,000원	1,300,000원	1,400,000원	1,500,000원	1,800,000원	1,900,000원

ⅴ) 아파트 기준시가(※ 최초 고시일：2005.5.2)

고 시 일	2005.5.2
기준시가	360,000,000원

② 보충설명 및 계산

ⅰ) 토지 취득시 단위당 기준시가

	1,000,000원×	60,400원	＝ 597,723원
		(125,000원＋77,100원)÷2

양도소득세 계산서

1. 부동산의 표시					4. 세액계산
소 재 지					순 서	구 분	계 산 근 거	가 액
					①	양도가액	(33㎡×1,800,000) ＋(110㎡×499,000)	114,290,000
자산종류	대지	건물
2. 양도내용
일 자	2005.4.30	2005.4.30
면 적	33㎡	110㎡			②	취득가액	①－(③＋④)	5,751,855
3. 취득내용
일 자	1988.7.10
					③	필요경비	※ 보충설명 참조 (2,062,144＋1,455,300)	3,517,444
면 적	115㎡
※ 보충설명 ⅰ) 건물 단위당 기준시가 ○ 2005년：460,000원×1.0×1.1×1.05×0.94＝499,000원 ○ 2002년：420,000원×1.0×1.0×1.05×1.0＝441,000원 ⅱ) 종전 부동산 및 대지권 양도차익(1988.7. 10～2002.12.15) (가) 필요경비 (115㎡×597,723원)×3%＝2,062,144원 (나) 양도차익 (115㎡×1,500,000원)－(115㎡×597,723원)－2,062,144원＝101,699,711원 ⅲ) 신축아파트 양도차익(2002.12.16～2005.4. 30) (가) 필요경비 {(110㎡×441,000원)＋(0)}×3% ＝1,455,300원 (나) 양도차익 {(33㎡×1,800,000원)＋(110㎡×499,000원)}－{(33㎡×1,500,000원)＋(110㎡×441,000원)}－1,455,300원＝14,824,700원 ⅳ) 장기보유특별공제 (101,699,711원＋14,824,700원)×30%＝34,957,323원
					④	양도차익	※ 보충설명 참조 [ⅱ)＋ⅲ)]	116,524,411
					⑤	장기보유 특별공제	※ 보충설명 참조 [ⅳ)]	34,957,323
					⑥	양도소득금액	(④－⑤)	81,567,088
					⑦	감면소득금액
					⑧	기신고․결정․경정된 양도소득금액합계액
					⑨	양도소득 기본공제	(250만원)	2,500,000
					⑩	과세표준	{⑥(⑧)－⑨}	79,067,088
					⑪	세율	(9%~70%)	27%
					⑫	산출세액	(⑩×⑪)	16,848,113
					⑬	감면세액
					⑭	예정신고납부 세액공제	{(⑫－⑬)×10%}	1,648,811
					⑮	수정신고 가산세등
					⑯	기신고․결정․ 경정세액
					⑰	자진납부할 세액	(⑫－⑬－⑭＋⑮－⑯)	15,163,302

×××구 ×××동 ××아파트 ×동 ×호

(2) 재건축아파트 기준시가 최초 고시 후 양도한 경우

① 자료내용

앞 (1)의 자료내용과 같으며

○ 양도일	2005.8.15

② 보충설명 및 계산

ⅰ) 종전 부동산 및 대지권 양도차익(1988.7.10～2002.12.15)

(가) 필요경비{※ 토지 단위당 기준시가：앞 (1) ② 참조}

(115㎡×597,723원)×3%＝ 2,062,144원

(나) 양도차익

(115㎡×1,500,000원)－(115㎡×597,723원)－2,062,144원＝ 101,699,711원

ⅱ) 신축아파트 양도차익(2002.12.16～2005.8.15)

(가) 준공시 환산 기준시가{※ 건물 단위당 기준시가：앞 (1) 서식 보충설명 참조}

	360,000,000원×	(33㎡×1,500,000원)＋(110㎡×441,000원)	＝ 308,719,923원
		(33㎡×1,800,000원)＋(110㎡×499,000원)

(나) 필요경비

	308,719,923원×	(110㎡×441,000원)＋(0)	×3%	＝ 4,584,023원
		(33㎡×1,500,000원)＋(110㎡×441,000원)

(다) 양도차익

360,000,000원－308,719,923원－4,584,023원＝ 46,696,054원

ⅲ) 장기보유특별공제

(가) 종전 부동산 및 대지권分：10년 이상(30%)

101,699,711원×30%＝ 30,509,913원

(나) 신축아파트分

○ 청산금分：3년 미만(0%)

○ 청산금 외 分：10년 이상(30%)

	46,696,054원×	300,000,000원－100,000,000원	×30%	＝ 9,339,210원
		300,000,000원

양도소득세 계산서

1. 부동산의 표시					4. 세액계산
소 재 지					순 서	구 분	계 산 근 거	가 액
					①	양도가액	아파트 기준시가	360,000,000
자산종류	대	건
2. 양도내용
일 자	2005.8.15	2005.8.15
면 적	33㎡	110㎡			②	취득가액	①－(③＋④)	204,958,068
3. 취득내용
일 자	1988.7.10
면 적	115㎡				③	필요경비	보충계산 참조 (2,062,144＋4,584,023)	6,646,167
※ 보충설명
					④	양도차익	보충계산 참조 [ⅰ)＋ⅱ)]	148,395,765
					⑤	장기보유 특별공제	보충계산 참조 (30,509,913＋9,339,210)	39,849,123
					⑥	양도소득금액	(④－⑤)	108,546,642
					⑦	감면소득금액
					⑧	기신고․결정․경정된 양도소득금액합계액
					⑨	양도소득 기본공제	(250만원)	2,500,000
					⑩	과세표준	{⑥(⑧)－⑨}	106,046,642
					⑪	세율	(9%~70%)	36%
					⑫	산출세액	(⑩×⑪)	26,476,791
					⑬	감면세액
					⑭	예정신고납부 세액공제	{(⑫－⑬)×10%}	2,647,679
					⑮	수정신고 가산세등
					⑯	기신고․결정․ 경정세액
					⑰	자진납부할 세액	(⑫－⑬－⑭＋⑮－⑯)	23,829,112

×××구 ×××동 ××아파트 ×동×호

4. 입주권 취득한 자가 재건축 후 양도한 경우

(단, 재건축아파트 준공일부터 1년 이후 양도인 경우)

(1) 재건축아파트 기준시가 최초 고시 전 양도한 경우

① 자료내용

ⅰ) 관리처분 내역(※ 입주권 취득일：2001.5.20)

○ 관리처분계획인가일	2000.3.11	○ 분양가	300,000,000원
○ 청산금	100,000,000원	○ 종전 주택 평가액	200,000,000원

ⅱ) 종전 주택

○ 부동산 소재지	서울시 ×××구 ×××동 ×××
○ 면 적	대지 120㎡, 건물 66㎡

ⅲ) 재건축아파트(※ 양도일：2005.4.30)

○ 부동산 소재지	서울시 ×××구 ×××동 △△아파트 △동 △호

○ 건축물관리대장(※ 토지면적：31㎡)

구 조	용 도	사용승인일	전 용	공 용
철근콘크리트	주거(아파트)	2003.11.10	80㎡	20㎡

ⅳ) 개별공시지가

고 시 일	1999.6.30	2000.6.30	2003.6.30	2004.6.30	2005.5.31
공시지가	1,300,000원	1,500,000원	1,600,000원	1,800,000원	1,900,000원

ⅴ) 아파트 기준시가(※ 최초 고시일：2005.5.2)

고 시 일	2005.5.2
기준시가	360,000,000원

② 보충설명 및 계산

ⅰ) 건물 단위당 기준시가

○ 2005년：460,000원×1.0×1.1×1.05×0.96＝ 510,000원

○ 2003년：460,000원×1.0×1.1×1.05×1.0＝ 531,000원

ⅱ) 세율 등 보유기간 계산(국세청 업무지침, 2003.1.14)：p.933 [사례 2]

○ 입주권 취득일(승계일)

양도소득세 계산서

2,507,000원		×	300,000,000원－100,000,000원
			300,000,000원
	×10%＝167,133원

1. 부동산의 표시					4. 세액계산
소 재 지					순 서	구 분	계 산 근 거	가 액
					①	양도가액	(31㎡×1,800,000) ＋(100㎡×510,000)	106,800,000
자산종류	대	건
2. 양도내용
일 자	2005.4.30	2005.4.30
면 적	31㎡	100㎡			②	취득가액	①－(③＋④)	90,700,000
3. 취득내용
일 자	2001.5.20	(입주권 취득)
					③	필요경비	※ 보충설명 참조 (5,400,000＋1,593,000)	6,993,000
면 적	120㎡
※ 보충설명 ⅰ) 대지권(종전토지) 양도차익(2001.5.20～2003.11.9) (가) 필요경비 (120㎡×1,500,000원)×3%＝5,400,000원 (나) 양도차익 (120㎡×1,600,000원)－(120㎡×1,500,000원)－5,400,000원＝6,600,000원 ⅱ) 신축아파트 양도차익(2003.11.10～2005.4.30) (가) 필요경비 {(100㎡×531,000원)＋(0)}×3%＝1,593,000원 (나) 양도차익 {(31㎡×1,800,000원)＋(100㎡×510,000원)}－{(31㎡×1,600,000원)＋(100㎡×531,000원)}－1,593,000원＝2,507,000원 ⅲ) 장기보유특별공제 (가) 대지권分：3년 이상(10%) ※ 입주권 취득일부터 양도일까지의 보유기간 공제율 6,600,000원×10%＝660,000원 (나) 신축아파트分 ○ 청산금分：3년 미만(0%) ※ 준공일부터 양도일까지의 보유기간 공제율 ○ 청산금 외 分：3년 이상(10%) ※ 입주권 취득일부터 양도일까지의 보유기간 공제율
					④	양도차익	※ 보충설명 참조 [ⅰ)＋ⅱ)]	9,107,000
					⑤	장기보유 특별공제	※ 보충설명 참조 (660,000＋167,133)	827,133
					⑥	양도소득금액	(④－⑤)	8,279,867
					⑦	감면소득금액
					⑧	기신고․결정․경정된 양도소득금액합계액
					⑨	양도소득 기본공제	(250만원)	2,500,000
					⑩	과세표준	{⑥(⑧)－⑨}	5,779,867
					⑪	세율	(9%~70%)	9%
					⑫	산출세액	(⑩×⑪)	520,188
					⑬	감면세액
					⑭	예정신고납부 세액공제	{(⑫－⑬)×10%}	52,018
					⑮	수정신고 가산세등
					⑯	기신고․결정․ 경정세액
					⑰	자진납부할 세액	(⑫－⑬－⑭＋⑮－⑯)	468,170

×××구 ×××동 ××아파트 ×동 ×호

(2) 재건축아파트 기준시가 최초 고시 후 양도한 경우

① 자료내용

앞 (1)의 자료내용과 같으며

○ 양도일	2005.8.15

② 보충설명 및 계산

ⅰ) 대지권 양도차익(2001.5.20～2003.11.9)

(가) 필요경비

(120㎡×1,500,000원)×3%＝ 5,400,000원

(나) 양도차익

(120㎡×1,600,000원)－(120㎡×1,500,000원)－5,400,000원＝ 6,600,000원

ⅱ) 신축아파트 양도차익(2003.11.10～2005.8.15)

(가) 건물 단위당 기준시가：앞 (1) ② ⅰ) 참조

(나) 준공시 환산 기준시가

	360,000,000원×	(31㎡×1,600,000원)＋(100㎡×531,000원)	＝ 346,179,775원
		(31㎡×1,800,000원)＋(100㎡×510,000원)

(다) 필요경비

	346,179,775원×	(100㎡×531,000원)＋(0)	×3%	＝ 5,369,662원
		(31㎡×1,600,000원)＋(100㎡×531,000원)

(라) 양도차익

360,000,000원－346,179,775원－5,369,662원＝ 8,450,563원

ⅲ) 장기보유특별공제

(가) 대지권分：3년 이상(10%)

6,600,000원×10%＝ 660,000원

(나) 신축아파트分

○ 청산금分：3년 미만(0%)

○ 청산금 외 分：3년 이상(10%)

	8,450,563원×	300,000,000원－100,000,000원	×10%	＝ 563,370원
		300,000,000원

ⅳ) 양도차익 합계액

6,600,000원＋8,450,563원＝15,050,563원

양도소득세 계산서

1. 부동산의 표시					4. 세액계산
소 재 지					순 서	구 분	계 산 근 거	가 액
					①	양도가액	아파트 기준시가	360,000,000
자산종류	대	건
2. 양도내용
일 자	2005.8.15	2005.8.15
면 적	31㎡	100㎡			②	취득가액	①－(③＋④)	334,179,775
3. 취득내용
일 자	2001.5.20	(입주권 취득)
면 적	120㎡				③	필요경비	보충계산 참조 (5,400,000＋5,369,662)	10,769,662
※ 보충설명
					④	양도차익	보충계산 참조 [ⅰ)＋ⅱ)]	15,050,563
					⑤	장기보유 특별공제	보충계산 참조 (660,000＋563,370)	1,223,370
					⑥	양도소득금액	(④－⑤)	13,827,193
					⑦	감면소득금액
					⑧	기신고․결정․경정된 양도소득금액합계액
					⑨	양도소득 기본공제	(250만원)	2,500,000
					⑩	과세표준	{⑥(⑧)－⑨}	11,327,193
					⑪	세율	(9%~70%)	18%
					⑫	산출세액	(⑩×⑪)	1,138,894
					⑬	감면세액
					⑭	예정신고납부 세액공제	{(⑫－⑬)×10%}	113,889
					⑮	수정신고 가산세등
					⑯	기신고․결정․ 경정세액
					⑰	자진납부할 세액	(⑫－⑬－⑭＋⑮－⑯)	1,025,005

×××구 ×××동 ××아파트 ×동×호